Апартаменты или жилая квартира: что выгоднее при перепродаже в 2026 году?

В ближайшие 2–3 года в Санкт-Петербурге для перепродажи жилая квартира в новостройке надёжнее и пользуется большим спросом, чем апартаменты. Апартаменты, конечно, дешевле на старте (в среднем на 15–20%), но при перепродаже потенциальных покупателей меньше, ипотеку получить сложнее, да и спрос в целом не такой высокий. Если ваша цель — сдача в аренду и продажа через 5–10 лет, апартаменты могут принести больше прибыли. Но если вы планируете приобрести первую квартиру с ипотекой до 8 млн рублей, жилой статус — более безопасный вариант.

Вкратце: Жилая квартира предпочтительнее при перепродаже в ближайшие 1–3 года из-за высокого спроса и доступности ипотеки. Апартаменты могут быть интересны для долгосрочной аренды и тех, кто готов воспользоваться дисконтом на входе.

📍 Апартаменты в одном и том же районе в среднем на 15–20% дешевле квартир (по данным аналитики рынка СПб).
🏗️ При перепродаже новостройки в первые годы реальная цена может оказаться на 10–15% ниже закупочной (по оценкам специалистов).
⏰ Информация актуальна на июнь 2026 года.

📩 Мечтаете о первой квартире с минимальным взносом? Мы подберем варианты с семейной ипотекой под 6% и без комиссии. Написать в MAX — пришлём подборку уже через 2 часа.

1. Чем апартаменты отличаются от жилой квартиры с юридической точки зрения?

Апартаменты — это нежилое помещение, пригодное для проживания, но без официального статуса жилья. Юридически это коммерческая недвижимость. Главное отличие — отсутствие возможности получить постоянную регистрацию (прописку). В апартаментах доступна только временная регистрация, которую необходимо продлевать каждые 5 лет.

Для многих семей в Санкт-Петербурге это становится критическим фактором: без прописки невозможно закрепить ребенка за конкретной школой или детским садом в шаговой доступности, а также пользоваться государственными поликлиниками по месту жительства.

Коммунальные платежи в апартаментах рассчитываются по коммерческим тарифам. В среднем, счет за ЖКХ здесь будет на 20–40% выше, чем в аналогичной по площади квартире. Кроме того, ипотечное кредитование на такие объекты чаще всего проходит по программам для коммерческой недвижимости, что означает более высокие ставки и жесткие требования к заемщику.

Жилая квартира, напротив, дает полный спектр прав: бессрочная прописка, доступ к социальным льготам, возможность использования материнского капитала и стандартные тарифы ЖКХ. С точки зрения закона, квартира — это дом, а апартаменты — это офис, в котором разрешили жить.

2. Сколько стоят апартаменты и квартиры в новостройках Петербурга?

Разница в цене, ну, скажем так, составляет 15–20% в пользу апартаментов. Это происходит потому, что застройщики закладывают дисконт за отсутствие статуса «жилье».

Рассмотрим конкретный пример для центральных районов СПб (например, окрестности Московского проспекта или набережных):

Студия площадью 25 м² со статусом жилой квартиры обойдётся в 6,5–7 млн ₽.
Аналогичная студия в том же ЖК, но в блоке апартаментов, будет стоить 5–5,5 млн ₽.

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Санкт-Петербурга к 2026 году стабилизировалась в районе 266–268 тыс. ₽ (по данным за 2025 год). Таким образом, на старте покупатель апартаментов экономит от 1 до 1,5 млн рублей.

Однако эта экономия имеет «двойное дно». При перепродаже покупатель вторичного рынка будет руководствоваться той же логикой: он не переплатит за объект без прописки. Если рынок стагнирует, апартаменты теряют в цене первыми, так как их аудитория (инвесторы) более чувствительна к экономическим колебаниям, чем конечные пользователи (семьи).

3. Какой спрос на вторичном рынке: что проще продать?

Жилую квартиру продать значительно проще. Она является универсальным продуктом. На неё распространяется действие всех льготных программ: семейной ипотеки, IT-ипотеки, а также средств материнского капитала. Покупатель может получить кредит на стандартных, максимально выгодных условиях.

Апартаменты же ориентированы на узкий сегмент. Их покупают либо как инвестицию под аренду, либо как «второе жилье» в центре города. Круг потенциальных покупателей ограничен людьми с высоким доходом или профессиональными инвесторами.

На практике при перепродаже апартаментов продавцы часто вынуждены делать скидку в 10–15% от рыночной цены аналогичной квартиры, чтобы сделка состоялась в разумные сроки. Один наш клиент недавно заметил: «Апартаменты продать сложнее, потому что их в основном покупают для дохода. Если доходность от аренды падает, интерес к покупке объекта мгновенно исчезает».

4. Какая доходность при перепродаже: попробуем посчитать на примере

Давайте проведем расчет. Предположим, вы инвестируете в 2026 году.

Сценарий А: Жилая квартира

Покупка: 7 000 000 ₽.
Рост стоимости объекта (прогноз 12-14% в год): через 3 года цена составит около 9 800 000 ₽.
Ликвидность: Высокая. Срок продажи — 1-3 месяца.

Сценарий Б: Апартаменты

Покупка: 5 500 000 ₽ (дисконт 20%).
Рост стоимости (прогноз аналогичный): через 3 года цена составит около 7 700 000 ₽.
Дополнительный доход: Сдача в посуточную аренду (доходность выше, чем у квартир).
Ликвидность: Средняя. Срок продажи может затянуться до 6 месяцев.

Если ваша цель — максимальный прирост капитала за счет низкой точки входа, апартаменты могут выглядеть привлекательнее. Но есть важный нюанс: по оценкам специалистов, покупка новостройки с целью «быстрой» перепродажи (в течение 1-2 лет) сегодня часто оказывается убыточной. Реальная цена сделки на вторичке в первые годы может быть на 10–15% ниже закупочной из-за отсутствия льготных ставок для покупателя-перекупщика.

5. Апартаменты и ипотека: какие условия?

Ипотека на апартаменты оформляется как кредит на коммерческую недвижимость. Это влечет за собой ряд сложностей:

Ставки: Обычно они выше на 1–3% по сравнению со стандартными программами на жилье.
Первоначальный взнос: Банки требуют от 30% до 40% от стоимости объекта.
Срок: Срок кредитования зачастую короче, что увеличивает ежемесячный платеж.

Для жилых квартир ситуация иная. Семейная ипотека под 6% (действующая до 2030 года) позволяет взять кредит с взносом от 20% на сумму до 12 млн ₽. Для молодой семьи в СПб это единственный реальный способ купить качественное жилье без огромных накоплений. Если ваш бюджет на покупку не превышает 8 млн рублей, семейная ипотека на жилую квартиру — самое рациональное и безопасное решение.

6. Скрытые расходы: на чем можно потерять при перепродаже?

При расчете выгоды перепродажи многие забывают о «скрытых» расходах, которые в апартаментах ощутимее.

Во-первых, это налоги. Если вы сдаете апартаменты как ИП или через самозанятость, налоги будут, но при перепродаже коммерческого помещения могут возникнуть нюансы с НДС, если объект оформлен на юрлицо.

Во-вторых, стоимость обслуживания. Коммерческие тарифы ЖКХ в Петербурге могут «съедать» значительную часть арендного дохода. Если квартира пустует месяц-два при поиске покупателя, расходы на содержание апартаментов будут выше.

В-третьих, затраты на отделку. Инвесторы в апартаменты часто делают «дизайнерский» ремонт под конкретную целевую аудиторию (туристы, бизнес-поездки). При перепродаже конечному покупателю такой стиль может не подойти, и он потребует скидку на переделку «под себя». В обычных квартирах стандартный белый ремонт (white box) воспринимается рынком более нейтрально и ликвидно.

7. Что говорят реальные покупатели: опыт PLEADA

В нашей практике мы видим, как меняются приоритеты клиентов. Раньше в моде были «инвестиционные студии» в центре. Сейчас тренд сместился в сторону комфорта и безопасности.

Клиенты часто задают вопрос: «Это апартаменты или квартира?» — ведь статус помещения влияет на все дальнейшие действия. Другой популярный вопрос: «Возможен первоначальный взнос 250 тысяч рублей и ежемесячный платёж 53 тысячи?» — такие условия иногда встречаются в акциях застройщиков (траншевая ипотека), но важно внимательно изучить, какой процент ставки будет после завершения строительства.

Ещё один клиент интересовался: «Если вложить миллион рублей, то через четыре года можно получить 230% доходности?» — такие цифры возможны только при идеальном стечении обстоятельств: покупка на самом старте котлована, резкий скачок цен в районе и успешная сдача в посуточную аренду. Но важно понимать: это сценарий «удачи», а не гарантированная рыночная стратегия.

8. Когда апартаменты всё-таки выгоднее квартиры?

Несмотря на риски перепродажи, есть ситуации, когда апартаменты — лучший выбор:

Долгосрочная арендная стратегия. Если вы не планируете продавать объект в ближайшие 5–10 лет. Апартаменты приносят более высокую арендную доходность: 6–9% годовых (в сервисных апартаментах с управляющей компанией — до 12%) против 4–7% у жилых квартир.
Покупка «для себя» в центре. Если вам не нужна прописка, а хочется жить в современном здании с консьержем и бизнес-инфраструктурой, сэкономив 1,5–2 млн рублей на старте.
Диверсификация портфеля. Для опытных инвесторов, у которых уже есть жилые квартиры, апартаменты служат инструментом для получения более быстрого денежного потока.

Но для первой покупки, особенно с ипотекой, это рискованно. Вы оказываетесь в ловушке: прописаться нельзя, ипотека дорогая, а при срочной продаже вы теряете часть вложений из-за низкой ликвидности.

Сравнительная таблица: апартаменты vs жилая квартира при перепродаже

Параметр	Апартаменты	Жилая квартира
Цена на входе	На 15–20% дешевле	Дороже
Прописка	Нет постоянной (только временная)	Есть полноценная
Ипотека	Ставки выше, взнос от 30-40%	Семейная до 6%, взнос от 20%
Спрос при перепродаже	Ниже, в основном инвесторы	Выше, все категории граждан
Арендная доходность	6–12% годовых	4–7% годовых
Риск при быстрой продаже	Высокий (скидка 10–15%)	Ниже (ликвидный актив)
Коммунальные платежи	Выше (коммерческие тарифы)	Ниже (жилые тарифы)
Материнский капитал	Нельзя использовать	Можно использовать

Источники: аналитика рынка СПб, данные PLEADA.

💬 Не можете определиться с выбором? Эксперты PLEADA помогут сравнить конкретные варианты, исходя из вашего бюджета и целей. Написать в MAX — мы ответим в течение 15 минут.

FAQ: частые вопросы про апартаменты и квартиры

Вопрос: Можно ли прописаться в апартаментах?

В апартаментах постоянную регистрацию не получить. Допустима лишь временная — максимум на 5 лет. Это особенно важно, если вам нужна прописка для ребёнка в школу, для посещения поликлиники или для оформления льгот.

Вопрос: Дают ли ипотеку на апартаменты?

Да, ипотеку получить можно, но условия будут строже: процентная ставка выше на 1–3%, первоначальный взнос от 30–40%, а срок кредитования, как правило, меньше. На обычную квартиру можно рассчитывать на семейную ипотеку под 6% с первоначальным взносом от 20%.

Вопрос: Что выгоднее купить для перепродажи через 2 года?

Однозначно, жилую квартиру. Она пользуется большим спросом, и продать её получится быстрее. Апартаменты за два года могут просто не окупить скидку, и продажа затянется. Подумайте об этом.

Вопрос: Правда ли, что апартаменты дешевле в плане коммунальных платежей?

Вовсе нет. В апартаментах коммунальные услуги тарифицируются по коммерческим ставкам — они выше, чем в обычных квартирах. Электричество, вода, отопление — всё обойдётся дороже.

Вопрос: Какая доходность от перепродажи апартаментов за 4 года?

Если верить оптимистичным расчётам, вложив 1 млн рублей (как часть взноса), можно получить около 230% дохода за 4 года (с учётом аренды и роста цены). Но это очень индивидуальный сценарий, зависящий от локации и удачи, и он не гарантирован.

Вопрос: Можно ли использовать материнский капитал на апартаменты?

К сожалению, нет. Материнский капитал можно направить только на покупку жилого помещения. Апартаменты юридически считаются коммерческой недвижимостью, поэтому не подходят под эти условия.

Полезные разделы сайта:

Новостройки СПб — актуальные ЖК с ценами и планировками
Ипотека — условия и подбор программ под ваш бюджет
Районы — сравнение локаций для жизни и инвестиций
Калькулятор — рассчитайте ежемесячный платёж

Подберём первую квартиру под вашу ипотеку

Расскажите, какой у вас бюджет — за 15 минут мы подберём подходящие варианты с минимальной ставкой и без комиссии. → Написать в MAX

Или просто оставьте заявку — мы перезвоним вам в ближайшие 15 минут.