Апартаменты vs квартира: что выгоднее для инвестора?

Апартаменты vs квартира: что выгоднее для инвестора в новостройки СПб?

Привет! Меня зовут Катя Чапман, и я контент-редактор PLEADA. Если ты думаешь об инвестициях в недвижимость в Петербурге, один из первых вопросов, который встает — апартаменты или квартира? Оба формата имеют свои плюсы и минусы, и выбор зависит от твоих целей. Квартира — это привычное жилье, с постоянной регистрацией, но часто дороже и с меньшей доходностью от аренды. Апартаменты же могут быть дешевле, предлагать интересные форматы и высокую доходность, но имеют свои юридические и эксплуатационные особенности. В этой статье мы разберем все подводные камни и поможем тебе сделать правильный выбор, чтобы твои инвестиции в новостройки Санкт-Петербурга работали на тебя максимально эффективно. Мы сравним их по ключевым параметрам: доходность, ликвидность, юридические аспекты, расходы и потенциал роста. И, конечно, приведем примеры реальных проектов, которые сейчас доступны на рынке.

Апартаменты: что это и чем они отличаются от квартиры?

Начнем с терминологии, чтобы все было понятно. Часто люди путают апартаменты и квартиры, но это разные объекты с разным правовым статусом. Главное отличие — это вид разрешенного использования земельного участка, на котором построен дом. Если земля под жилую застройку, то это квартиры. Если под коммерческую (гостиницы, склады, офисы), то это апартаменты.

Основные отличия апартаментов от квартир:

• Правовой статус: Квартира — это жилое помещение, апартаменты — нежилое. Это влечет за собой ряд последствий, о которых мы поговорим позже.
• Регистрация: В квартире можно получить постоянную регистрацию (прописаться), в апартаментах — только временную.
• Коммунальные платежи: Тарифы на коммунальные услуги для апартаментов обычно выше, чем для квартир. Это связано с тем, что они рассчитываются по коммерческим расценкам.
• Налогообложение: Собственники апартаментов платят налог на имущество по более высокой ставке, как за коммерческую недвижимость.
• Инфраструктура: В домах с апартаментами часто предусмотрена гостиничная инфраструктура: ресепшн, клининг, консьерж-сервис, возможность сдачи в доверительное управление.

Как выбрать между апартаментами и квартирой для инвестиций?

Выбор между апартаментами и квартирой для инвестора зависит от нескольких факторов. Главное — определить свою цель. Ты хочешь получать пассивный доход от сдачи в аренду? Или рассчитываешь на рост стоимости объекта в долгосрочной перспективе?

1. Доходность от аренды:

• Апартаменты: Часто выигрывают по доходности. Во-первых, они, как правило, дешевле, чем аналогичные по площади квартиры в том же районе. Во-вторых, их часто покупают для краткосрочной аренды (как гостиничные номера), что может приносить более высокий доход, особенно в туристических локациях. Управляющие компании, которые часто работают с апартаментами, могут взять на себя все заботы по поиску арендаторов и обслуживанию, гарантируя определенный уровень дохода (хотя и с вычетом своей комиссии).
• Квартиры: Сдача в долгосрочную аренду квартир — более стабильный, но часто менее доходный вариант. Здесь меньше рисков, но и доходность обычно ниже. Зато арендаторы квартир, как правило, более «стабильные» — семьи, которые ищут постоянное жилье.

2. Ликвидность и рост стоимости:

• Квартиры: Ликвидность квартир, особенно в популярных районах, обычно выше. Люди всегда будут покупать квартиры для жизни, ведь это полноценное жилье с возможностью регистрации. Рост стоимости квартир в долгосрочной перспективе также более предсказуем, так как он напрямую связан с общим развитием района и города.
• Апартаменты: Ликвидность апартаментов может быть ниже. Их покупает более узкий круг инвесторов, а не конечные потребители жилья. Однако, если апартаменты расположены в престижном месте, имеют уникальные характеристики (например, панорамный вид, продуманный дизайн) или являются частью крупного комплекса с развитой инфраструктурой, их стоимость тоже может значительно вырасти. Рынок апартаментов в России еще относительно молод, поэтому предсказывать долгосрочный рост сложнее.

3. Юридические и эксплуатационные аспекты:

• Прописка: Это ключевой момент для многих. В квартирах можно получить постоянную регистрацию, что важно для семей с детьми, для получения социальных льгот и т.д. В апартаментах — только временную. Это может быть минусом, если ты планируешь жить в них сам или сдавать в долгосрочную аренду людям, которым важна постоянная регистрация.
• Коммунальные платежи и налоги: Как уже говорилось, тарифы на коммунальные услуги и налоговые ставки для апартаментов выше. Это нужно учитывать при расчете чистой прибыли от аренды.
• Управление: Многие комплексы апартаментов предлагают услугу доверительного управления. Это удобно для инвесторов, которые не хотят заниматься поиском арендаторов, решением бытовых проблем и т.п. Но за эту услугу придется платить.

4. Целевая аудитория арендаторов:

• Апартаменты: Чаще всего их арендуют студенты, командировочные, туристы, молодые специалисты, которые ищут временное жилье и для которых важна локация и доступная цена, а не возможность прописки.
• Квартиры: Их арендуют семьи, люди, которые ищут долгосрочное жилье, пары, студенты, которым нужна регистрация.

Сколько стоит инвестировать в апартаменты и квартиры в Санкт-Петербурге?

Цены на недвижимость в Санкт-Петербурге очень разнятся в зависимости от района, класса жилья, застройщика и типа объекта. Давай посмотрим на примеры, чтобы понять порядок цен.

Примеры стоимости новостроек в Санкт-Петербурге (на начало 2024 года, ориентировочно):

• Апартаменты: *
  * «Кинопарк»: от 5.8 млн рублей. *
  * «Аурум»: от 8.8 млн рублей.
• Квартиры: *
  * «Цивилизация на Неве»: от 7.2 млн рублей. *
  * «Морская миля»: от 7.7 млн рублей. *
  * «Легенда Васильевского»: от 12.8 млн рублей.

Как видишь, апартаменты часто стартуют с более низкой цены, что делает их более доступными для начинающих инвесторов. Однако, при сравнении нужно учитывать не только цену покупки, но и будущие расходы на содержание и потенциальный доход.

Когда апартаменты — лучший выбор для инвестора?

Апартаменты могут стать отличным инструментом для инвестиций в следующих случаях:

1. Высокая доходность от краткосрочной аренды: Если ты нацелен на максимальную прибыль и готов к модели, схожей с гостиничным бизнесом, апартаменты — твой выбор. Особенно выгодно это в локациях с высоким туристическим потоком или рядом с бизнес-центрами.
2. Минимальный стартовый капитал: Если бюджет ограничен, апартаменты позволят войти на рынок недвижимости с меньшими вложениями.
3. Пассивный доход без хлопот: Если ты не хочешь заниматься управлением недвижимостью, выбирай комплексы с услугой доверительного управления. Это позволит получать доход, практически не отвлекаясь от своих основных дел.
4. Инвестиции в развивающиеся районы: Часто апартаменты строят в районах, которые активно развиваются, с хорошей транспортной доступностью и потенциалом роста. Это может быть выгодно для долгосрочных инвестиций, но требует более тщательного анализа.
5. Специфические форматы: Иногда апартаменты предлагают уникальные форматы, которых нет в квартирах: студии с отдельным входом, двухуровневые юниты, помещения с возможностью организации собственного бизнеса на первом этаже.

Когда лучше выбрать квартиру для инвестиций?

Квартира — более консервативный, но зачастую более надежный вариант для инвестиций, особенно если твои цели связаны с:

1. Долгосрочной арендой и стабильностью: Если ты ищешь надежный источник пассивного дохода без лишних рисков, квартира для долгосрочной аренды — отличный выбор. Квартиры всегда будут востребованы.
2. Потенциалом роста стоимости: Квартиры, как правило, более предсказуемо растут в цене, особенно в хороших районах с развитой инфраструктурой. Это важно, если ты планируешь продать объект через несколько лет.
3. Возможностью самостоятельного использования: Если есть вероятность, что ты или твои близкие захотят жить в этой недвижимости в будущем, квартира — очевидный выбор из-за возможности постоянной регистрации.
4. Низкой стоимостью владения: Несмотря на более высокую цену покупки, ежемесячные расходы на содержание квартиры (коммунальные платежи, налоги) ниже, чем у апартаментов.
5. Востребованностью на вторичном рынке: Продать квартиру на вторичном рынке обычно проще и быстрее, чем апартаменты, так как круг покупателей шире.

Совет от эксперта PLEADA

«Денис Леушин, CEO PLEADA: При выборе между апартаментами и квартирой для инвестиций, всегда просчитывайте полную картину: не только цену покупки, но и потенциальные расходы на ремонт, коммунальные платежи, налоги, а также ожидаемую доходность от аренды. Не забывайте про ликвидность объекта – как быстро вы сможете его продать, если возникнет такая необходимость. И, конечно, анализируйте локацию и перспективы развития района.»

Как начать инвестировать в недвижимость с PLEADA?

Независимо от того, склоняешься ты к апартаментам или квартирам, главное — принять взвешенное решение, основанное на анализе рынка и твоих личных целях. В PLEADA мы помогаем нашим клиентам разобраться во всех нюансах и подобрать оптимальный вариант новостройки в Санкт-Петербурге.

Мы предлагаем:

• Подбор объектов: Используя нашу базу данных, мы найдем для тебя лучшие предложения на рынке, соответствующие твоим критериям и бюджету.
• Юридическое сопровождение: Мы поможем тебе разобраться во всех документах, проверить застройщика и провести сделку безопасно.
• Консультации по ипотеке: Если ты планируешь использовать ипотеку, наши специалисты помогут подобрать выгодную программу и получить одобрение. Подробнее об этом можно почитать в нашем разделе /mortgage/.
• Аналитику рынка: Мы постоянно отслеживаем тенденции рынка новостроек, чтобы предоставлять тебе самую актуальную информацию. Больше полезных статей ты найдешь в нашем /blog/.

Мы работаем с самыми надежными застройщиками Санкт-Петербурга и предлагаем широкий выбор объектов — от доступных студий до просторных семейных квартир. Ознакомиться с полным каталогом новостроек вы можете на странице /novostrojki/.

Нужна бесплатная консультация?

Эксперты PLEADA подберут ЖК под ваш бюджет. Получить подборку →

Частые вопросы об апартаментах и квартирах для инвесторов

1. Могу ли я получить налоговый вычет при покупке апартаментов?

Нет, при покупке апартаментов, которые относятся к нежилой недвижимости, налоговый вычет получить нельзя. Налоговый вычет предоставляется только при покупке жилой недвижимости (квартир).

2. Какие дополнительные расходы меня ждут при владении апартаментами?

Помимо стандартных коммунальных платежей, которые обычно выше, чем в квартирах, при владении апартаментами могут быть расходы на управляющую компанию (если вы пользуетесь их услугами), возможные дополнительные сборы за обслуживание территории или инфраструктуры комплекса.

3. Можно ли перевести апартаменты в жилой фонд?

Теоретически, такая возможность существует, но это очень сложный и долгий процесс, который требует согласований с множеством инстанций и не всегда возможен. Обычно проще купить сразу квартиру, если вам важна возможность постоянной регистрации.

4. Если я покупаю апартаменты для сдачи в аренду, как мне оформить договор?

Вы можете оформить договор краткосрочной аренды (по сути, как договор найма гостиничного номера) или договор долгосрочной аренды. Если вы пользуетесь услугами управляющей компании, они возьмут оформление договоров на себя.

5. Какие риски связаны с инвестициями в апартаменты?

Основные риски связаны с более низкой ликвидностью (сложнее продать), более высокими эксплуатационными расходами и налогами, а также с юридическими ограничениями (отсутствие постоянной регистрации). Также стоит учитывать, что рынок апартаментов еще развивается, и не всегда можно предсказать его динамику.

Нужна бесплатная консультация?

Эксперты PLEADA подберут ЖК под ваш бюджет. Получить подборку →