Апартаменты или квартира: что выбрать в 2026

Апартаменты стоят дешевле — с этим не поспоришь. Но у этой скидки есть изнанка, и не одна. Рассмотрим на конкретном примере: ЖК Левел Мечникова в Калининском районе, где в одном комплексе продаются и 248 апартаментов (18–40 м²), и 537 квартир (21–83 м²). Идеальный кейс для сравнения.

Коротко: апартаменты выгодны для аренды — рядом СЗГМУ, ВШЭ, ИТМО, постоянный поток студентов и врачей. Квартиры — для семьи, прописки и стандартного ипотечного сценария. Что именно выбрать — зависит от вашей цели.

Подобрать апартаменты или квартиру под ваш бюджет? Акции и старты продаж — в канале MAX. Смотреть предложения →

Чем апартаменты отличаются от квартиры юридически?

Это главный вопрос, с которого надо начинать — потому что всё остальное вытекает отсюда.

Квартира — жилое помещение по Жилищному кодексу РФ. Вы можете там постоянно прописаться, получить детские пособия, встать на очередь в детский сад по месту жительства.

Апартаменты — нежилое помещение с жилыми характеристиками. Юридически это коммерческая недвижимость. Постоянная регистрация — невозможна. Временная — возможна, но только на 5 лет с продлением.

Практические последствия:

• Ипотека на апартаменты дороже на 1–2 п.п. или вовсе недоступна по льготным программам
• Налог на имущество выше: для квартир 0.1% от кадастра, для апартаментов — 0.5–2%
• Коммуналка дороже на 15–25% (нет субсидий для «нежилых» помещений)
• Нет материнского капитала на покупку

Сколько реально сэкономить на цене апартаментов?

В ЖК Левел Мечникова разница в цене апартаментов и квартир сопоставимых метражей — около 10–20%. Для небольших форматов (до 40 м²) это может быть 800 тыс. — 1.5 млн ₽.

Пример:

• Квартира 32 м² в том же корпусе: ~6.5 млн ₽
• Апартамент 30 м²: ~5.4 млн ₽

Разница — 1.1 млн ₽ при покупке. Но надо посчитать, во что превратится эта разница за 5–10 лет:

Статья	Квартира	Апартамент
Цена покупки	6.5 млн	5.4 млн
Налог на имущество в год	~6 500 ₽	~27 000–108 000 ₽
Коммуналка (доп. расход в год)	база	+15–25% к базе
Ипотека (если льготная)	доступна	недоступна
Прописка	постоянная	нет / временная

За 10 лет разница в налогах и коммуналке съедает 300–700 тыс. ₽ — примерно треть начальной экономии.

Когда апартаменты выгоднее: расчёт доходности для инвестора

Апартаменты рядом с медицинскими вузами и крупными работодателями — другая история. В Калининском районе:

• СЗГМУ им. Мечникова — в 7 минутах пешком
• ВШЭ, ИТМО, ЛЭТИ — в 15–25 минутах общественным транспортом
• НИИ Алмазова с несколькими тысячами сотрудников

Целевая аудитория аренды: студенты-медики (учёба 6 лет, стабильный съём), врачи-ординаторы, сотрудники институтов. Для такой аудитории отсутствие прописки — не проблема.

Расчёт при покупке апартамента 30 м² за 5.4 млн ₽:

• Аренда: 35–40 тыс ₽/мес
• Минус коммуналка (~7 тыс ₽): 33 тыс
• Минус налог на доходы (6% самозанятый): ~2 тыс
• Минус налог на имущество (~2 250 ₽/мес): ~2.25 тыс
• Чистый доход: ~28–29 тыс ₽/мес

Годовой доход: ~350 тыс ₽ Валовая доходность: 350 / 5400 = 6.5% годовых

При покупке за полную стоимость — это нормальная доходность для Петербурга. При ипотеке под рыночную ставку (13–15%) — модель не работает без докладывания.

Квартира vs апартамент: что выбрать под ипотеку?

Здесь квартира выигрывает без вопросов.

Для квартиры доступны:

• Семейная ипотека — 6% годовых (если есть дети)
• IT-ипотека — 5% (для IT-специалистов)
• Сельская ипотека — не применима в СПб
• Рыночная ипотека — 12–15%

Для апартаментов:

• Только рыночная ипотека — 13–16%
• Льготные программы закрыты
• Ряд банков вовсе не кредитует апартаменты

Разница в ставке 6% vs 14% на сумму 4 млн ₽ и срок 20 лет — это ~70 тыс ₽ в год, или 1.4 млн ₽ за весь срок. Это перекрывает всю начальную экономию на цене.

Вывод: если берёте в ипотеку — берите квартиру. Если покупаете за наличные под аренду — апартаменты могут быть интереснее за счёт низкой цены входа.

Кому подходят апартаменты, а кому квартира?

Апартаменты — ваш вариант, если:

• Покупаете за наличные или с небольшим ипотечным плечом
• Цель — сдача в аренду студентам или корпоративным клиентам
• Прописка вам не нужна (есть другое место регистрации)
• Хотите войти в локацию дешевле и рассчитываете на рост цены

Квартира — ваш вариант, если:

• Покупаете в ипотеку (особенно льготную)
• Нужна прописка для себя или семьи
• Есть дети и планируется маткапитал
• Важна перепродажа — квартиры ликвиднее на вторичке

Нужен расчёт под вашу ситуацию? Эксперт PLEADA разберёт по цифрам что выгоднее именно для вас — апартаменты или квартира в ЖК Левел Мечникова или другом проекте. Написать эксперту →

Подробнее о ЖК и ценах: /novostrojki/level-mechnikova/
Ипотека и льготные программы: /mortgage/
Новостройки Калининского района: /novostrojki/district/kalininskiy/

---

FAQ: Апартаменты или квартира — частые вопросы

Можно ли прописаться в апартаментах? Постоянную прописку — нет. Временную регистрацию на 5 лет с возможностью продления — да. Это не влияет на право проживания, но ограничивает получение ряда госуслуг по месту жительства.

На сколько апартаменты дешевле квартиры? В среднем по СПб — на 10–20% при сопоставимом метраже и локации. В ЖК Левел Мечникова разница в одном комплексе составляет ~800 тыс. — 1.5 млн ₽ при сравнении малогабаритных форматов.

Выгодно ли сдавать апартаменты в аренду? Да, если покупаете за наличные или с небольшим ипотечным плечом, и объект в локации с высоким спросом (у вузов, медицинских центров, офисных кластеров). Валовая доходность — 6–8% годовых. Важно учесть повышенный налог на имущество и коммуналку.