Какие документы нужны на сделку: паспорт, СНИЛС, ИНН — полный список 2026

Вы нашли квартиру, договорились о цене, банк одобрил ипотеку. Казалось бы, осталось только подписать — но именно здесь многие спотыкаются. Не хватает одного документа, и сделка переносится на неделю. Или хуже — менеджер застройщика называет один список, банк требует другой, нотариус добавляет третий.

Разберём, какие документы реально нужны: для новостройки, для вторички, для ипотеки и для разных жизненных ситуаций.

🏠 Готовитесь к сделке и хотите убедиться, что всё собрано правильно? Эксперты PLEADA проверяют документы и сопровождают сделку от начала до конца. Записаться на консультацию →

Базовый набор: что нужно всегда

Независимо от типа сделки и формы покупки — эти документы нужны всегда.

Паспорт

Главный документ. Нужен оригинал и обычно 2–3 копии. Проверьте до сделки:

Паспорт действителен (не просрочен)
Нет посторонних отметок, пометок, «художеств»
Все страницы читаемы, нет механических повреждений
Если меняли паспорт — вклейка со сведениями о ранее выданном документе

Банки и МФЦ принимают нотариально заверенные копии, если оригинал сдан на переоформление.

СНИЛС

Страховой номер индивидуального лицевого счёта. Нужен:

Для регистрации ДДУ в Росреестре
Для оформления ипотеки
Для расчёта налогового вычета

Если потеряли — восстанавливается через МФЦ, портал Госуслуги или ПФР за 5–10 рабочих дней. Электронный СНИЛС (выписка из реестра) принимается наравне с пластиковой карточкой.

ИНН

Нужен для налоговых документов: договора купли-продажи, оформления вычета. Некоторые банки запрашивают при подаче заявки на ипотеку.

ИНН можно получить онлайн на сайте ФНС — в виде распечатки с сайта или PDF через Госуслуги. Физическое свидетельство необязательно: подойдёт любой документ, подтверждающий номер.

Важно: ИНН не меняется при смене фамилии, паспорта или места жительства.

Документы для покупки в новостройке (ДДУ)

Покупка по договору долевого участия — самый распространённый формат для новостроек в СПб. Со стороны покупателя пакет документов минимальный.

Стандартный пакет для ДДУ без ипотеки

Документ	Кто выдаёт	Срок получения
Паспорт	—	Есть на руках
СНИЛС	МФЦ / ПФР	Есть на руках
Согласие супруга на сделку (если в браке)	Нотариус	1 день, ~2 000 ₽
Заявление в Росреестр	Заполняется на сделке	—

Если покупаете один (не в браке) — нужно нотариальное заявление о том, что в браке не состоите. Стоит ~1 500–2 000 ₽.

Когда нужно согласие супруга

По Семейному кодексу, крупные сделки требуют нотариального согласия второго супруга — даже если недвижимость оформляется на одного. Это касается:

Покупки квартиры за наличные
Покупки в рассрочку
Оформления ипотеки

Некоторые застройщики оформляют сделку без согласия, но потом Росреестр может приостановить регистрацию. Проще получить документ сразу.

Если есть дети (маткапитал, доля ребёнку)

При использовании материнского капитала — дополнительно:

Сертификат МСК
Справка из ПФР об остатке средств на сертификате
Обязательство о выделении долей (заверяется нотариально)

Если выделяете долю ребёнку сразу при покупке:

Свидетельство о рождении ребёнка
Паспорт (для детей от 14 лет)

Документы для ипотечной сделки

Ипотека добавляет документов: банк проверяет не только личность, но и финансовую состоятельность покупателя.

Личные документы

Паспорт (оригинал + копии всех страниц)
СНИЛС
ИНН
Военный билет (для мужчин до 27 лет — многие банки требуют)

Документы о доходах

Самый объёмный блок. Зависит от типа занятости:

Наёмный работник:

Справка 2-НДФЛ за последние 12 месяцев (или за текущий год + предыдущий)
Копия трудовой книжки, заверенная работодателем (или ЭТК — выписка из электронной трудовой)
Справка о размере заработной платы по форме банка (некоторые банки)

Самозанятый:

Справка о доходах самозанятого через приложение «Мой налог» (форма КНД 1122035)
Выписка по счёту за 12 месяцев
Справка об отсутствии задолженности по налогам

ИП:

Налоговая декларация за последний год (по применяемой системе)
Выписка по расчётному счёту за 12 месяцев
Свидетельство о регистрации ИП (или лист записи ЕГРИП)

Неофициальный доход:

Справка о доходах по форме банка (банк заполняет сам или предоставляет шаблон)
Выписка по счёту как подтверждение движений
Некоторые банки принимают декларацию 3-НДФЛ

Документы на недвижимость (для вторички)

Если покупаете готовое жильё в ипотеку, банк запрашивает документы на объект:

Документ	Кто готовит
Выписка из ЕГРН	Продавец (или получаете сами через Госуслуги)
Правоустанавливающие документы (ДКП, ДДУ, свидетельство о наследстве)	Продавец
Технический паспорт / план квартиры	Продавец или БТИ
Отчёт об оценке	Специализированная компания (заказывает покупатель)
Справка из управляющей компании об отсутствии долгов	Продавец
Выписка из домовой книги	Продавец

Отчёт об оценке для ипотеки делает аккредитованный оценщик. Стоимость — 3 000–6 000 ₽, срок — 2–3 дня. Банки принимают только отчёты от аккредитованных ими компаний.

Документы для конкретных ситуаций

Покупка квартиры по переуступке (ДУПТ)

Если вы покупаете квартиру у физлица, которое само купило её по ДДУ:

Оригинал ДДУ продавца
Платёжные документы, подтверждающие оплату по ДДУ
Согласие застройщика на уступку (если требуется по договору)
Справка от застройщика об отсутствии задолженности по ДДУ
Согласие банка (если квартира в залоге по ипотеке продавца)

Покупка с материнским капиталом

Помимо стандартного пакета:

Государственный сертификат на МСК
Справка из СФР (бывший ПФР) об остатке средств
Нотариальное обязательство о выделении долей детям

Срок выделения долей после погашения ипотеки МСК — 6 месяцев.

Если покупатель — иностранный гражданин

Заграничный паспорт + нотариальный перевод
Вид на жительство или разрешение на временное проживание
ИНН российский (получается в налоговой по месту регистрации)
Миграционная карта

Некоторые банки не выдают ипотеку иностранцам без ВНЖ. Сбербанк и ВТБ работают с гражданами стран ЕАЭС (Казахстан, Беларусь, Армения, Кыргызстан).

Покупка в браке: общие правила

Если квартира оформляется на одного супруга:

Нотариальное согласие второго супруга

Если оба супруга — созаёмщики по ипотеке:

Свидетельство о браке
Документы о доходах обоих

Если хотите оформить квартиру как личную собственность (без режима совместной):

Брачный договор (заверяется нотариально заранее)

Сроки действия документов

Не все справки «вечные». Проверьте сроки перед сделкой:

Документ	Срок действия
Справка 2-НДФЛ	30 дней (для банка), для сделки — без ограничений
Выписка из ЕГРН	30 дней (банки нередко принимают свежую, не старше 1 месяца)
Справка СФР об остатке МСК	30 дней
Нотариальное согласие супруга	Бессрочно (до отзыва)
Отчёт об оценке для ипотеки	6 месяцев
Справка из управляющей компании	10–30 дней (зависит от банка)

Совет: собирайте справки с ограниченным сроком действия в последнюю очередь — ближе к дате сделки.

Что берёт на себя застройщик

При покупке новостройки у застройщика напрямую значительная часть документооборота — его ответственность:

Подготовка проекта ДДУ
Комплект документов застройщика (разрешение на строительство, проектная декларация, выписка из ЕГРН на участок)
Регистрация ДДУ в Росреестре (через электронный сервис или МФЦ)

Покупатель только подписывает и предоставляет личные документы.

💡 Читайте также:

ДДУ vs кредитный договор: в чём разница

Электронная подпись и ДомКлик: как проходит сделка

Как проверить застройщика перед бронью

Типичные ошибки с документами

Ошибка 1: Просроченный паспорт. Самая обидная ситуация — всё готово, но выясняется, что паспорт просрочен. Замена занимает 10–30 дней. Проверьте заранее.

Ошибка 2: Разные фамилии в документах. После смены фамилии при замужестве некоторые забывают обновить СНИЛС или ИНН. Несовпадение фамилий = дополнительные заверения и объяснения. Исправьте документы заблаговременно.

Ошибка 3: Не заказан отчёт об оценке. Для ипотеки на вторичку отчёт делается заранее, не в день сделки. Минимум 2–3 дня.

Ошибка 4: Устаревшая справка о доходах. Банки принимают 2-НДФЛ не старше 30–60 дней. Если прошло больше — нужна новая.

Ошибка 5: Нет военного билета. Мужчины до 27 лет часто не берут с собой — а банк запрашивает. Лучше взять на всякий случай.

Как подготовиться: пошаговый план

За 2–4 недели до сделки. Проверьте сроки действия паспорта, СНИЛС, ИНН. Если фамилия менялась — убедитесь, что все документы обновлены.
За 1–2 недели. Закажите справку 2-НДФЛ на работе, выписку из трудовой. Если самозанятый — скачайте справку о доходах в «Мой налог».
За 3–5 дней. Для вторички — закажите выписку из ЕГРН и отчёт об оценке. Для новостройки — уточните у застройщика, что именно они готовят сами.
За 1–2 дня. Если нужно согласие супруга — запишитесь к нотариусу. Возьмите оба паспорта и свидетельство о браке.
В день сделки. Проверьте полный пакет по чек-листу. Возьмите оригиналы + по 3 копии каждого документа.

FAQ — Частые вопросы

Нужен ли ИНН для покупки квартиры? Строго говоря, для регистрации ДДУ ИНН не требуется. Но при оформлении ипотеки банки его запрашивают, а для налогового вычета он необходим. Лучше иметь при себе.

Можно ли оформить сделку без СНИЛС? Теоретически — да, Росреестр не требует СНИЛС обязательно. Но банки при ипотеке запрашивают его однозначно. Проще получить заранее.

Нужно ли согласие супруга, если квартира берётся в ипотеку? Да. При ипотеке банк почти всегда включает второго супруга созаёмщиком автоматически, либо требует нотариальное согласие. Исключение — брачный договор, разделяющий имущество.

Принимают ли банки электронные документы? Сбербанк через ДомКлик, ВТБ через собственный сервис — да, принимают сканы. Но нотариальные документы (согласие супруга, доверенности) всё равно нужны в оригинале.

Что делать, если потерял СНИЛС прямо перед сделкой? Запросите выписку о регистрации в системе обязательного пенсионного страхования через Госуслуги — она равнозначна. Новая карточка СНИЛС делается 5–10 дней.

Нужен ли военный билет для ипотеки? Большинство крупных банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк) формально требуют военный билет от мужчин до 27 лет. На практике иногда обходятся без него — но лучше взять.

Итог: чек-лист для сделки

Всегда берёте с собой:

Паспорт (оригинал + 3 копии)
СНИЛС
ИНН

Для ипотеки дополнительно:

Справка 2-НДФЛ или справка о доходах
Копия трудовой книжки
Военный билет (если мужчина до 27 лет)

Если в браке:

Нотариальное согласие супруга (или свидетельство о браке + паспорт супруга, если оба на сделке)

Если маткапитал:

Сертификат МСК
Справка СФР об остатке

Для вторичной недвижимости:

Выписка из ЕГРН (свежая)
Отчёт об оценке

🏠 Хотите, чтобы документы проверил специалист? Эксперты PLEADA помогают с проверкой документов, сопровождают сделки в новостройках СПб и отвечают на юридические вопросы. Получить консультацию бесплатно →