Эскроу счёт при покупке новостройки: как работает
Ваши деньги лежат в банке — застройщик не может к ним прикоснуться, пока не сдаст дом. С 2019 года это обязательная схема для всех новостроек. Разбираем как устроен эскроу, что реально защищает и где подвох.
Нужна подборка новостроек под ваш бюджет? Эксперты PLEADA подберут лучшие варианты бесплатно. Получить подборку →
Схема: деньги → эскроу → застройщик получает только после сдачи
Покупатель, застройщик и банк подписывают трёхсторонний договор. Дальше всё идёт строго по цепочке:
- Покупатель и застройщик заключают ДДУ — договор долевого участия. В нём прописаны сроки сдачи и условие об эскроу.
- ДДУ регистрируется в Росреестре — это важно, без регистрации деньги на эскроу не примут.
- Покупатель переводит деньги на эскроу-счёт: первоначальный взнос своими, остальное — ипотечный банк.
- Счёт блокируется. Застройщик не может снять ни рубля до тех пор, пока не введёт дом в эксплуатацию и не передаст первую квартиру по акту.
- После сдачи — банк автоматически перечисляет всю сумму застройщику.
Пока дом строится, застройщик живёт на собственные деньги или проектный кредит от банка. Деньги дольщиков на стройку не идут — в этом и смысл реформы 2019 года. Раньше застройщик получал деньги сразу и мог тратить как хотел.
Ещё один момент: если в процессе нашли ипотеку с лучшей ставкой — рефинансироваться можно прямо во время хранения средств на эскроу. Счёт при этом сохраняется.
Что происходит если застройщик обанкротился
Если стройка встала и застройщика признали банкротом — деньги возвращаются покупателю полностью. Весь взнос, без удержаний.
Закон здесь прямой: застройщик забирает деньги с эскроу только после ввода дома в эксплуатацию. Не сдал дом — деньги не его. При банкротстве счёт просто размораживается и средства уходят обратно дольщику.
Задержка без банкротства — тоже не просто неприятность. Покупатель вправе требовать неустойку за каждый день просрочки. Правда, взыскивать придётся через суд.
До 2019 года было иначе. При банкротстве застройщика дольщики вставали в очередь кредиторов и ждали годами. Иногда не получали ничего. Эскроу эту историю закрыл.
Какие банки открывают эскроу в СПб
Не все банки работают с эскроу-счетами — только уполномоченные ЦБ. В Санкт-Петербурге это:
| Банк | Особенности |
|---|---|
| Сбербанк (СберБанк) | Крупнейший оператор, работает с большинством застройщиков СПб |
| ВТБ | Широкая сеть, активно выдаёт проектное финансирование застройщикам |
| Альфа-Банк | Работает с эскроу для крупных объектов |
| Банк ДОМ.РФ | Специализируется на жилищном строительстве, включая ИЖС |
| Газпромбанк | Работает с рядом застройщиков Петербурга |
Покупатель не выбирает банк самостоятельно — его определяет застройщик в рамках своего проектного финансирования. Счёт открывается именно в том банке, который финансирует стройку.
Один нюанс: счёт эскроу в России застрахован АСВ (Агентство по страхованию вкладов) на сумму до 10 млн рублей на весь срок строительства. С 2024 года лимит действует именно до момента завершения строительства. Если квартира стоит 8 млн — вся сумма застрахована. Если 15 — только 10 млн, остаток нет.
Плюсы и минусы эскроу для покупателя
Три реальных плюса для покупателя:
- Деньги возвращаются при банкротстве — без очередей кредиторов
- Застройщик физически не может получить деньги, пока не сдаст дом. Хорошая мотивация.
- Банк сам проверяет застройщика перед выдачей проектного кредита — это дополнительный фильтр, которого раньше не было
Что эскроу не решает — и это честно надо понимать:
Задержки сроков никуда не делись. Деньги лежат, проценты не начисляются, дома нет. Так бывает. Неустойку получить можно, но через суд, и это отдельный квест.
Инфляцию счёт не компенсирует. Внесли 6 млн три года назад — получите 6 млн обратно. То, что за это время квадратный метр вырос на 40% — не проблема ни застройщика, ни банка.
Страховка АСВ — только до 10 млн рублей. Квартира дороже? Всё что сверху — без защиты.
FAQ
Можно ли забрать деньги с эскроу досрочно?
Покупатель может расторгнуть ДДУ и вернуть деньги, но только через расторжение договора. Просто «захотел — снял» не работает. Для расторжения нужны основания: нарушение сроков, существенные изменения параметров объекта или соглашение сторон.
Застрахованы ли деньги на эскроу?
Да, в АСВ — на сумму до 10 млн рублей. Страховка действует с момента внесения денег до раскрытия счёта. Если банк-оператор отзовут лицензию, АСВ выплатит сумму в пределах лимита.
Все ли новостройки продаются через эскроу?
Почти все. С июля 2019 года эскроу обязателен для новых ДДУ. Исключений осталось мало: проекты с высокой степенью готовности, которые попали под переходный период, и ИЖС в ряде случаев. Если вам предлагают купить новостройку без эскроу — уточните почему: это не всегда красный флаг, но разобраться стоит.
Эскроу убрал главный страх — потерять деньги насовсем. Схема рабочая. Застройщика всё равно нужно выбирать внимательно: задержки, качество стройки, инфраструктура — всё это за рамками счёта.
Эксперты PLEADA помогут разобраться с конкретными объектами в Петербурге — оставьте заявку и получите подборку под ваши условия.
Читайте также:
Подберём квартиру под ваш запрос за 60 секунд
Для чего покупаете квартиру?