Проверка квартиры перед покупкой — это не паранойя, это базовая защита. Каждый год в России тысячи покупателей теряют деньги из-за сделок с обременениями, неожиданными наследниками или застройщиками-банкротами. Большинство этих историй можно было предотвратить за одну рабочую неделю и пять тысяч рублей.
Вот конкретный чек-лист — что проверять при покупке новостройки и вторичного жилья в 2026 году.
Нужна помощь с проверкой квартиры? Эксперты PLEADA проверят юридическую чистоту объекта перед сделкой. Получить помощь →
Блок 1: Проверка застройщика (новостройки)
Для покупателей новостроек первый этап — застройщик. Плохой застройщик = замороженная стройка или дефекты при сдаче.
Что проверить
1. Проектная декларация Публикуется на сайте нашдом.рф. Содержит: разрешение на строительство, сведения о земле, финансовые показатели застройщика, целевое использование средств.
Ищите: дату последнего обновления (должна быть актуальной), отсутствие пометок о проблемах.
2. Разрешение на строительство Выдаётся местной администрацией. Проверить: срок действия, соответствие адресу объекта, этажность.
3. Договор на землю Застройщик должен иметь либо право собственности, либо договор аренды земельного участка. Арендный договор — проверьте срок (должен быть действителен до сдачи объекта).
4. История застройщика
- Сколько объектов сдано?
- Были ли переносы сроков? На сколько?
- Есть ли судебные дела дольщиков?
Проверка: нашдом.рф + kartoteka.ru + раздел «Картотека арбитражных дел» (kad.arbitr.ru).
5. Эскроу-счёт С 2019 года все новостройки в России продаются через эскроу. Ваши деньги лежат в банке до сдачи дома. Убедитесь, что ДДУ предусматривает именно эскроу, а не старую схему.
Читайте также: Что такое эскроу-счёт и как он защищает покупателя
Блок 2: Проверка документов на квартиру (вторичка)
Правоустанавливающие документы
Основание собственности продавца — это фундамент сделки. Попросите оригинал:
- Договор купли-продажи / дарения / мены / наследства
- Свидетельство о праве на наследство (если получено по наследству)
- Решение суда (если право установлено через суд)
- Договор приватизации
Красные флаги: владелец отказывается показывать оригиналы, документы оформлены давно и никогда не регистрировались в Росреестре.
Выписка из ЕГРН
Заказывается на сайте Росреестра или через Госуслуги. Стоит 460 рублей. Готовится 1–3 дня.
Что смотреть:
- Раздел 2 — кто собственник (совпадает ли с продавцом?)
- Раздел 3 — ограничения, обременения, аресты
- Дата последнего перехода права (не слишком ли свежая?)
Важный момент: заказывайте выписку самостоятельно, не через продавца. Выписка должна быть свежей — не старше 30 дней.
История перехода прав
Выписка о переходе прав стоит тоже 460 рублей — заказывайте отдельно. Показывает все предыдущие сделки.
Что искать:
- Частая смена собственников за короткий период — тревожный сигнал
- Продажа сразу после вступления в наследство — риск оспаривания
- «Дарение» от дальнего родственника — возможная схема обхода преимущественного права
Блок 3: Проверка обременений и обязательств
Ипотека продавца
Если квартира в залоге у банка — продажа возможна, но требует согласования с банком. Продавец должен либо погасить ипотеку до сделки, либо банк переоформляет залог на покупателя.
Ни в коем случае не передавайте деньги до снятия обременения без специально структурированной схемы через аккредитив или нотариуса.
Арест
Квартира под арестом — продажа невозможна до снятия ареста. Арест накладывают судебные приставы по долгам собственника.
Проверить: выписка ЕГРН + сайт ФССП (fssprus.ru) — проверьте продавца по ФИО.
Прописанные граждане
Попросите справку о зарегистрированных лицах (форма 9) из управляющей компании или МФЦ.
Особое внимание:
- Несовершеннолетние — их нельзя выписать «в никуда». Нужно согласие органов опеки.
- Военнослужащие — снятие с учёта требует особого порядка.
- Осуждённые — могут быть «прописаны» и сохранять право на проживание после выхода.
Долги по ЖКХ
С 2024 года долги по коммунальным платежам не переходят на нового собственника автоматически — но взыскивать их с вас попытаются. Попросите справки об отсутствии задолженности перед каждым поставщиком услуг.
Блок 4: Проверка продавца
Дееспособность
Если продавец пожилой или ведёт себя странно — попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Сделки, оспоренные по недееспособности, — одна из самых болезненных тем в судебной практике.
Денис Леушин, CEO PLEADA: «Мы всегда советуем заказать нотариальное удостоверение при малейших сомнениях в адекватности продавца. Нотариус не пропустит явные признаки, а сделка получит дополнительную защиту».
Семейное положение
Если продавец состоит в браке или был в браке на момент покупки квартиры — нужно согласие супруга/супруги (нотариально заверенное). Без этого сделку можно оспорить в течение 3 лет.
Банкротство
Проверить: реестр банкротов (bankrot.fedresurs.ru). Если продавец в процессе банкротства — сделка с высокой вероятностью будет оспорена.
Блок 5: Техническая проверка квартиры
Документальная проверка — только половина дела. Важно оценить техническое состояние.
Что смотреть при осмотре
- Стены и потолок — трещины, особенно диагональные (признак осадки здания)
- Углы — тёмные пятна = грибок, плесень. Причина — плохая вентиляция или промерзание стен
- Окна — открываются без усилий, стеклопакеты без трещин и запотевания
- Вентиляция — поднести листок бумаги к решётке. Должен прилипнуть
- Электрика — спросить год замены проводки. В домах 1960–70-х годов алюминиевая проводка = пожарная угроза
- Сантехника — следы ржавчины, течи под раковинами и ванной
- Пол — скрипы, перепады, вздутие ламината
Перепланировка
Попросите технический паспорт. Сравните планировку с реальной. Незаконная перепланировка — это штраф и обязанность привести в прежнее состояние. Продавец может передать эту проблему покупателю.
Что точно нельзя без согласования: снос несущих стен, перенос мокрых зон, установка тёплого пола на первых этажах.
Блок 6: Юридическое сопровождение сделки
Когда нужен юрист
- Продавец получил квартиру по наследству меньше 3 лет назад
- В квартире зарегистрированы несовершеннолетние или другие лица
- Продаётся доля в квартире
- Предыдущий переход права вызывает вопросы
- Продавец действует по доверенности
Нотариус
При некоторых сделках нотариус обязателен: продажа доли, сделки с несовершеннолетними. В остальных случаях — добровольно, но надёжно.
Стоимость нотариальных услуг: 0,1–0,5% от суммы сделки + технические работы.
Полный чек-лист перед сделкой
Новостройка:
- Проектная декларация на нашдом.рф
- Разрешение на строительство (актуальное)
- Договор аренды/собственности на землю
- История застройщика: сданные объекты, сроки
- Эскроу-счёт предусмотрен в ДДУ
- Нет судебных дел дольщиков
Вторичка:
- Выписка ЕГРН (свежая, заказана самостоятельно)
- Выписка о переходе прав
- Справка о зарегистрированных лицах (форма 9)
- Проверка ФССП по ФИО продавца
- Проверка на банкротство
- Справки об отсутствии долгов ЖКХ
- Согласие супруга при необходимости
- Технический паспорт, сравнение с реальной планировкой
- Осмотр с фиксацией недостатков
Рекомендуемые сроки: начинать проверку за 2–3 недели до планируемой даты сделки.
Смотрите также: Как купить квартиру в новостройке: пошаговый гайд 2026
Помогаем с проверкой и оформлением сделки PLEADA — полное юридическое сопровождение покупки квартиры в СПб. Узнать стоимость →
Часто задаваемые вопросы
Как быстро проверить квартиру на обременения? Заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра или через Госуслуги. Готовится за 1–3 дня. Стоит 460 рублей для физических лиц. Выписка покажет собственника, обременения, аресты.
Что проверить у застройщика перед покупкой новостройки? Проектную декларацию на наш.дом.рф, разрешение на строительство, договор аренды/собственности на землю. Проверить историю предыдущих объектов — сдавали ли в срок.
Нужен ли юрист при покупке квартиры? При покупке вторичного жилья — желательно. При покупке новостройки через ДДУ — менее критично, но юридическое сопровождение снижает риски при спорных ситуациях.
Можно ли проверить квартиру бесплатно? Частично — да. Выписка ЕГРН платная (460 руб.), но информацию о праве собственности можно проверить бесплатно через публичную кадастровую карту. Наличие судебных дел — через сайт суда.
За сколько дней до сделки нужно начинать проверку? Минимум за 2 недели. Некоторые документы готовятся 3–7 дней (выписка ЕГРН, справки из ПНД/НД). Если обнаруживается проблема — нужно время на её устранение или отказ от покупки.