Налог с продажи квартиры в 2026: кто платит и сколько
Продаёте квартиру? Значит, нужно разобраться с НДФЛ — налогом на доходы физических лиц. Хорошая новость: в большинстве случаев его можно снизить до нуля. Плохая — если не знать правил, можно заплатить лишние сотни тысяч рублей.
Коротко: если вы владели квартирой больше 5 лет (или 3 лет при определённых условиях) — налог 0%. Если меньше — платите 13% с прибыли или разницы цены. Новостройки, купленные по ДДУ, тоже имеют свои особенности.
Планируете продать квартиру или купить новую в СПб? Эксперты PLEADA помогут рассчитать налоговые обязательства и выстроить сделку грамотно. Получить консультацию →
Кто обязан платить налог с продажи квартиры
НДФЛ с продажи квартиры платит налоговый резидент РФ — человек, который проживает в России не менее 183 дней в году. Ставка:
- 13% — доход до 2,4 млн ₽ (стандартный НДФЛ)
- 15% — с суммы, превышающей 2,4 млн ₽ в год (прогрессивная шкала с 2025 года)
- 30% — для нерезидентов (большинство льгот не применяются)
Не резиденты РФ платят 30% без права на налоговый вычет.
Когда налог не платится вообще
Налог не нужно платить, если соблюдены условия минимального срока владения.
Срок 5 лет (общий случай)
Если вы купили квартиру и владели ею 5 лет и более — продажа не облагается НДФЛ. Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре.
Срок 3 года (льготный случай)
Срок сокращается до 3 лет, если:
- Единственное жильё. На момент продажи у вас нет другой квартиры в собственности (или вы купили другую не ранее чем за 90 дней до продажи)
- Наследство или дарение от близкого родственника. Родители, дети, супруг, братья/сёстры, бабушки/дедушки
- Приватизация. Квартира приватизирована из государственного или муниципального жилья
- Договор пожизненного содержания с иждивением
Особенность новостроек по ДДУ
Если вы купили квартиру по ДДУ (договор долевого участия) — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с даты регистрации права собственности.
Это важно: квартира в строящемся доме может быть полностью оплачена в 2020 году, а право собственности вы зарегистрируете в 2023. В 2026 году при продаже — срок владения считается с 2020 года (6 лет), а значит налог = 0.
Как рассчитать налог, если срок не вышел
Если вы продаёте квартиру раньше минимального срока, налогооблагаемая база рассчитывается одним из двух способов (вы выбираете сами):
Способ 1: «Цена продажи минус цена покупки»
Налог = (Цена продажи − Цена покупки) × 13%
Пример:
- Купили в 2023 за 7 000 000 ₽
- Продали в 2026 за 9 500 000 ₽
- Прибыль: 2 500 000 ₽
- Налог: 2 400 000 × 13% + 100 000 × 15% = 312 000 + 15 000 = 327 000 ₽
Этот способ выгоден, если у вас есть документы о расходах на покупку.
Способ 2: Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Если документов нет (наследство, дарение, давно куплено) — можно вычесть 1 000 000 ₽.
Налог = (Цена продажи − 1 000 000) × 13%
Пример:
- Продали за 4 500 000 ₽
- База: 4 500 000 − 1 000 000 = 3 500 000 ₽
- Налог: 2 400 000 × 13% + 1 100 000 × 15% = 312 000 + 165 000 = 477 000 ₽
Правило кадастровой стоимости: осторожно с занижением цены
Многие продавцы хотят указать в договоре меньшую сумму. С 2016 года это почти невозможно использовать для ухода от налога.
Правило: если цена в договоре меньше 70% кадастровой стоимости — налог рассчитывается от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.
Пример:
- Кадастровая стоимость: 6 000 000 ₽
- 70% КС = 4 200 000 ₽
- Вы указали в договоре 3 500 000 ₽
- ФНС применит базу 4 200 000 ₽ (не 3 500 000)
Проверить кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) или через Госуслуги.
Расходы, которые можно учесть для снижения налога
Помимо цены покупки, в «расходы» можно включить:
- Проценты по ипотеке — фактически уплаченные (по справке банка)
- Расходы на ремонт — если квартира продаётся с учётом ремонта (нужны чеки и договоры)
- Риелторские услуги — оплата агента при покупке (с документами)
- Госпошлина и нотариальные расходы при оформлении сделки
Важно: все расходы должны быть документально подтверждены. Без чеков и договоров — не принять.
Таблица: когда и сколько платить
| Ситуация | Налог |
|---|---|
| Владение 5+ лет (любой случай) | 0% |
| Единственное жильё, 3+ года | 0% |
| Наследство от близкого родственника, 3+ года | 0% |
| Продажа новостройки (ДДУ оплачен 5+ лет назад) | 0% |
| Продажа с прибылью, владение <5 лет | 13–15% с прибыли |
| Продажа без документов о покупке | 13–15% с (цена − 1 млн ₽) |
| Продавец — нерезидент РФ | 30% без вычетов |
Как снизить налог законно: 5 способов
1. Дождаться минимального срока
Самый простой способ. Если вам не срочно — подождите 3 или 5 лет с момента покупки. Налог — 0%.
2. Оформить как единственное жильё
Если продаёте квартиру, которая является единственной — срок сокращается до 3 лет. Проверьте, нет ли у вас долей в других объектах.
3. Сохраняйте все документы о расходах
Договор покупки, чеки на ремонт, справки по ипотеке — всё это снижает налогооблагаемую базу.
4. Продать и купить в один год
Если вы продаёте и тут же покупаете другую квартиру — можно зачесть расходы на покупку. Налоговый вычет покупателя (до 2 000 000 ₽ вычета = до 260 000 ₽ возврата) сальдируется с налогом продавца.
5. Разделить сделку (в редких случаях)
Если квартира в долевой собственности — каждый собственник получает право на вычет 1 000 000 ₽ отдельно. Это актуально при дарении долей близким родственникам с последующей продажей.
Декларация и уплата налога: сроки
Если вы обязаны платить налог — подайте декларацию 3-НДФЛ:
- Срок подачи: до 30 апреля следующего года после продажи
- Срок уплаты налога: до 15 июля того же года
Подать декларацию можно:
- Через Госуслуги (электронно, с электронной подписью)
- Через сайт ФНС (nalog.gov.ru) в личном кабинете
- Лично в налоговую инспекцию по месту регистрации
Штрафы за нарушение сроков:
- За непредоставление декларации: 5% налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽)
- За неуплату налога: 20% от суммы + пени (1/300 ключевой ставки в день)
Продаёте квартиру и хотите сразу купить новую в СПб? Эксперты PLEADA помогут выстроить сделку с минимальными налоговыми потерями. Записаться на консультацию →
Особые случаи
Продажа квартиры с ипотекой
Если квартира в залоге банка — для продажи нужно либо погасить ипотеку заранее, либо провести сделку с переводом долга на покупателя (согласие банка обязательно). Налог рассчитывается стандартно.
Продажа квартиры нерезидентом
Если продавец — нерезидент РФ (провёл за рубежом более 183 дней в году) — ставка 30%, без права на вычеты. Важно: даже если вы гражданин РФ, но живёте за границей — вы нерезидент для налоговых целей.
Продажа квартиры, полученной в наследство
Срок владения начинается не с даты регистрации права, а с даты открытия наследства (смерти наследодателя). Это важно: если наследодатель умер в 2020, а вы зарегистрировали право в 2022 — в 2026 году прошло 6 лет, налог = 0.
Продажа квартиры через trade-in
Trade-in в новостройках — это обмен вашей квартиры на зачёт её стоимости в счёт новой. С налоговой точки зрения это продажа, и НДФЛ применяется по общим правилам. Уточните у застройщика схему.
Часто задаваемые вопросы
Нужно ли платить налог, если продал квартиру дешевле, чем купил? Нет, если цена продажи меньше или равна цене покупки — налогооблагаемого дохода нет. Но декларацию всё равно нужно подать (показать расходы).
Считается ли срок владения долей отдельно? Да. Если вы сначала владели ½ доли, потом выкупили вторую половину — сроки считаются отдельно для каждой части. Для долей с более длинным сроком — налог может быть 0%.
Если продал квартиру в 2025 году, когда подавать декларацию? До 30 апреля 2026 года. Уплатить налог — до 15 июля 2026 года.
Можно ли не подавать декларацию, если налог = 0? Если срок минимального владения соблюдён — декларацию можно не подавать. В других случаях (доход есть, но вычет перекрывает налог) — подать декларацию нужно.
Что такое «освобождение» при продаже единственного жилья? Если вы продаёте единственную квартиру (в собственности), которой владели 3+ года — налог 0%, декларацию подавать не нужно.
Итог: как не переплатить
Налог с продажи квартиры — управляемая история. Ключевые правила:
- Считайте срок владения правильно — по дате в Росреестре (или по дате оплаты ДДУ)
- Проверяйте кадастровую стоимость — не занижайте цену в договоре ниже 70% КС
- Храните документы о покупке и ремонте — они снижают налог
- При продаже новостройки по ДДУ — уточните дату полной оплаты, это может быть выгоднее
- Если не уверены — консультируйтесь с налоговым консультантом или юристом
Средний выигрыш от правильного структурирования сделки — от 100 000 до 500 000 ₽.
Продаёте квартиру или планируете покупку новостройки в Санкт-Петербурге? Эксперты PLEADA бесплатно проконсультируют и помогут выбрать лучший вариант. Получить консультацию →
Читайте также
Подберём квартиру под ваш запрос за 60 секунд
Для чего покупаете квартиру?