Как получить налоговый вычет за квартиру в 2026

Купили квартиру в новостройке — государство вернёт вам до 650 000 рублей налогами. Это не ловушка и не маркетинг: имущественный налоговый вычет — законное право каждого работающего гражданина России. При покупке жилья можно вернуть 13% от стоимости квартиры (до 260 000 ₽) и ещё 13% от уплаченных процентов по ипотеке (до 390 000 ₽). Итого — до 650 000 ₽ реальных денег. Для получения нужно подать декларацию 3-НДФЛ или заявление через работодателя. В 2026 году процедура упрощена: большинство вычетов оформляются через Госуслуги без похода в налоговую. В этом гайде — пошаговая инструкция: кто имеет право, сколько вернут, какие документы собрать и когда ожидать деньги.

Кто имеет право на вычет

Налоговый вычет могут получить налоговые резиденты РФ, которые:

Платят НДФЛ по ставке 13% (наёмные сотрудники, ИП на ОСНО)
Купили квартиру, дом, долю или земельный участок на территории России
Не получали вычет по этому объекту ранее (до 2014 года — один раз навсегда, после 2014 — до исчерпания лимита)

Кому вычет не положен:

Самозанятым и ИП на УСН/ПСН (не платят НДФЛ 13%)
Тем, кто купил жильё у близких родственников (взаимозависимые лица)
Тем, кто использовал при покупке исключительно маткапитал или другие госсубсидии — вычет считается только с личных средств
Тем, у кого уже использован весь лимит вычета

Важный нюанс 2026 года: С 2025 года для граждан с доходом свыше 5 млн ₽/год ставка НДФЛ — 15%, поэтому и вычет считается по 15%. Если ваш доход ниже — стандартные 13%.

Сколько денег можно вернуть

Вычет за покупку квартиры (основной)

Лимит вычета — 2 000 000 ₽. Возврат — 13%, то есть максимум 260 000 ₽.

Если квартира стоила меньше 2 млн — остаток переносится на другие объекты. Купили студию за 3,5 млн — лимит всё равно 2 млн, вернёте 260 000 ₽.

Пример:

Квартира: 5 400 000 ₽ (студия в ЖК у метро в СПб)
Ваш доход за год: 960 000 ₽ (80 000 ₽/месяц)
НДФЛ уплачен за год: 124 800 ₽
Вычет за 1-й год: 124 800 ₽
Остаток (260 000 − 124 800 = 135 200 ₽) перенесётся на следующий год

Вычет по ипотечным процентам

Лимит — 3 000 000 ₽ уплаченных процентов. Возврат — 13%, то есть максимум 390 000 ₽.

Вычет по процентам предоставляется только на один объект — в отличие от основного вычета, остаток не переносится.

Пример расчёта:

Ипотека: 4 500 000 ₽ на 20 лет под 6% годовых (IT-ипотека)
Суммарные проценты за весь срок: ~3 200 000 ₽
Вычет (от лимита 3 млн): 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽

Итоговый максимум

Вид вычета	Лимит	Возврат (13%)
Основной (покупка)	2 000 000 ₽	до 260 000 ₽
По ипотечным процентам	3 000 000 ₽	до 390 000 ₽
Итого на одного		до 650 000 ₽
Итого на двух супругов		до 1 300 000 ₽

Супруги могут получить вычет каждый — это важно использовать. При совместной собственности каждый супруг вправе заявить основной вычет с 2 млн ₽ и вычет по процентам с 3 млн ₽.

Документы для получения вычета

Собирайте документы сразу после подписания акта приёмки-передачи или регистрации права собственности:

Обязательные для всех:

Паспорт
ИНН
Договор купли-продажи или ДДУ
Акт приёмки-передачи квартиры (для новостройки)
Документ о праве собственности (выписка из ЕГРН)
Платёжные документы (чеки, расписки, банковские выписки об оплате)
Справка 2-НДФЛ от работодателя (за нужный год)

Дополнительно для ипотеки:

Кредитный договор с банком
Справка из банка об уплаченных процентах за год (берите в конце каждого года)
График платежей

При покупке в совместную собственность:

Свидетельство о браке
Заявление о распределении долей (если нужно)

Как получить вычет: два способа

Способ 1 — Через налоговую (возврат деньгами)

Подходит тем, кто хочет получить всю сумму сразу на счёт.

Пошагово:

Дождитесь конца года, в котором подписали акт или оформили собственность.
Зайдите на nalog.ru → Личный кабинет → Жизненные ситуации → Вычеты.
Заполните декларацию 3-НДФЛ (в личном кабинете есть автозаполнение по данным от работодателей).
Прикрепите сканы документов.
Подпишите усиленной квалифицированной электронной подписью (выпускается бесплатно в личном кабинете).
Отправьте заявку.

Сроки:

Камеральная проверка: до 3 месяцев
Перечисление денег после одобрения: до 30 дней
Итого: до 4 месяцев с момента подачи

Упрощённый вычет (с 2021 года): Если банк и работодатель передали данные в ФНС, вам придёт уведомление в личный кабинет — останется только нажать «Подтвердить». Деньги придут быстрее — в среднем за 1,5 месяца.

Способ 2 — Через работодателя (не платите НДФЛ прямо сейчас)

Подходит тем, кто не хочет ждать до следующего года.

Пошагово:

Подайте заявление в налоговую через Личный кабинет.
Налоговая за 30 дней выдаст уведомление о праве на вычет.
Передайте уведомление в бухгалтерию работодателя.
С этого месяца работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из вашей зарплаты — пока не исчерпается сумма вычета.

Плюс: получаете деньги «частями» каждый месяц, не ждёте возврата. Минус: если сменили работу — нужно переоформлять уведомление.

Хотите рассчитать, сколько вернут именно вам? Эксперты PLEADA помогут посчитать размер вычета с учётом вашей ипотеки. Получить расчёт бесплатно →

Особые случаи

Вычет при покупке в ипотеку

Вы получаете два вычета: основной (с цены квартиры до 2 млн) + вычет по процентам (с уплаченных процентов до 3 млн). Вычет по процентам можно заявлять ежегодно — по мере того, как платите ипотеку. Не нужно ждать, пока проценты накопятся: подавайте декларацию каждый год за уплаченные в этом году проценты.

Вычет при долевой собственности

Каждый собственник вправе получить вычет пропорционально своей доле. Но удобнее распределить вычет через заявление в пользу одного супруга — особенно если один из них не работает или имеет меньший доход.

Вычет по маткапиталу

Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, из стоимости вычитается сумма маткапитала. Например, квартира стоит 5 млн, из них 600 тыс. — маткапитал. Вычет считается с 5 млн − 600 тыс. = 4,4 млн, но лимит всё равно 2 млн, так что возврат — 260 000 ₽.

Вычет при покупке через эскроу (ДДУ)

Право на вычет возникает не в год оплаты ДДУ, а в год подписания акта приёмки-передачи квартиры. Платили в 2023-м, но ключи получили в 2025-м — декларацию подаёте за 2025 год. О том, как работает эскроу-счёт, читайте в нашем гайде.

Типичные ошибки при получении вычета

Скажем прямо: ошибки здесь дорогостоящие — могут затянуть получение денег на год.

Подали декларацию раньше срока — до подписания акта приёмки. Налоговая откажет, придётся подавать заново.
Не сохранили платёжные документы — скриншот перевода из приложения банка не всегда принимают. Лучше взять официальную выписку.
Забыли про проценты — многие получают только основной вычет, упуская вычет по ипотечным процентам. Это иногда до 390 000 ₽!
Не используют вычет супруга — при совместной покупке двойной вычет работает даже если квартира оформлена на одного.
Упустили срок подачи — вычет можно получить за последние 3 года. Купили в 2022-м, но не подавали? В 2026-м уже можно вернуть только за 2023–2025 годы.

Сроки подачи и сроки давности

Декларация 3-НДФЛ подаётся в любое время в течение года (не только до 30 апреля — это срок для тех, кто обязан отчитаться о доходах).
Вычет можно получить за последние 3 налоговых периода — глубже заглянуть не получится.
Переносить остаток вычета на следующий год можно неограниченно — пока не вернёте всю сумму.

FAQ: налоговый вычет за квартиру

Когда можно подать на вычет при покупке в новостройке? Право на вычет возникает с момента подписания акта приёмки-передачи квартиры — а не с момента оплаты ДДУ или сдачи дома. Ждать регистрации права собственности (выписки из ЕГРН) для получения вычета по ДДУ не нужно: достаточно акта. Декларацию подаёте в том году, в котором подписали акт (или в последующие 3 года).

Можно ли получить вычет, если покупал через эскроу, но дом ещё не сдан? Нет. Вычет начисляется только после подписания акта приёмки-передачи. Пока дом строится и вы ждёте ключей — вычета нет. Но вычет по ипотечным процентам, которые вы уже платите банку, — нет, он тоже считается с момента акта. Исключение: если вы платите проценты по кредиту — право на вычет процентов возникает тоже с момента акта (письмо ФНС от 2016).

Что если я ИП на упрощёнке? Могу получить вычет? Если у вас нет дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13% — нет и вычета. Однако если параллельно работаете по трудовому договору или сдаёте недвижимость с НДФЛ — можете. Самозанятые, которые платят налог по ставке 6%, — тоже не могут получить имущественный вычет по НПД-доходам.