Налоговый вычет по ипотеке: сколько реально вернёт государство в 2026 году

Слышали про «кешбэк 1,5 миллиона за ипотеку»? Это, скорее, сказка. На самом деле налоговый вычет — это возврат 13% уплаченных налогов, а не подарок от банка. Максимум, что можно вернуть за квартиру — 260 000 ₽ (13% от 2 млн ₽), и ещё до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (13% от 3 млн ₽). Итого до 650 000 ₽ на человека. Никаких 1,5 млн. Давайте разберемся, как это работает для семьи из Санкт-Петербурга в 2026 году.

Кратко: Налоговый вычет — это возврат НДФЛ, который вы уже заплатили государству. За жилье можно вернуть до 260 000 ₽, за проценты — до 390 000 ₽. Оформить можно один раз в жизни.

📍 Максимальный возврат за покупку — 260 000 ₽ на человека
🏗️ За проценты по ипотеке — до 390 000 ₽ (если кредит оформлен после 2014 года)
⏰ Актуально на июль 2026

📩 Хотите узнать, сколько именно вам вернут? Эксперты PLEADA помогут рассчитать вычет под ваш бюджет и подобрать квартиру с минимальной ставкой. Написать в MAX — пришлём расчёт через 2 часа.

Что такое налоговый вычет по ипотеке и почему это не совсем кешбэк

Налоговый вычет — это не подарок от банка или скидка от застройщика. Это возврат части налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который вы платите с зарплаты. Если вы работаете официально и платите 13% подоходного налога, государство может вернуть вам до 260 000 ₽ за квартиру и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Но, повторюсь, вернуть можно только ту сумму налога, которую вы уже заплатили. Если ваш годовой налог небольшой, вычет растянется на несколько лет.

Сколько реально вернёт государство одному человеку

Максимальная сумма, с которой рассчитывается вычет за жилье — 2 000 000 ₽. 13% от этой суммы — 260 000 ₽. Если квартира стоит дешевле, вычет будет считаться от фактической стоимости. За проценты по ипотеке лимит — 3 000 000 ₽, то есть можно вернуть до 390 000 ₽. В итоге один человек может получить до 650 000 ₽. Но это совсем не те самые 1,5 млн — для такого возврата пришлось бы заплатить налоги с суммы свыше 1,5 млн, что при средней зарплате в Санкт-Петербурге маловероятно.

Как получить вычет, если квартиру покупаете вместе с супругом

Супруги могут оформить вычет независимо друг от друга. Если квартира куплена в браке и оформлена в совместную собственность, каждый имеет право на вычет до 2 млн ₽ за покупку и до 3 млн ₽ за проценты. То есть семья может вернуть до 1 300 000 ₽ (260+260+390+390). Уже ближе к мифическим 1,5 млн, но всё равно не дотягивает. И для этого оба супруга должны официально работать и платить НДФЛ.

А если квартира стоит меньше 2 млн?

Да, вычет будет считаться от реальной стоимости жилья. Купили студию за 1,5 млн ₽? Вычет будет от 1,5 млн, то есть вернёте 195 000 ₽. Остаток лимита (500 000 ₽) можно будет использовать при следующей покупке, но только один раз в жизни.

Как оформить вычет: два варианта

Первый — через налоговую инспекцию. Раз в год подаёте декларацию 3-НДФЛ и получаете всю сумму за прошлый год сразу. Второй — через работодателя. Приносите уведомление из налоговой, и с вашей зарплаты перестают удерживать НДФЛ, пока не вернёте всю сумму вычета. Второй способ быстрее — деньги приходят ежемесячно вместе с зарплатой.

Какие документы понадобятся для вычета по ипотеке

Вам потребуются: паспорт, договор купли-продажи или ДДУ, акт приёма-передачи, кредитный договор, справка об уплаченных процентах из банка, справка 2-НДФЛ с работы, заявление на возврат. Если покупали в браке — ещё свидетельство о браке и заявление о распределении вычета. Все документы можно подать онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Сравнение: вычет за покупку и за проценты

Параметр	Вычет за покупку жилья	Вычет за проценты по ипотеке
Лимит стоимости	2 000 000 ₽	3 000 000 ₽
Максимальный возврат	260 000 ₽	390 000 ₽
Когда можно получить	После регистрации права собственности	Только после фактической уплаты процентов
Переносится на следующий объект?	Да, если не использован лимит	Нет, только по одному кредиту
Нужна ипотека?	Нет, можно без кредита	Да, только по ипотеке
Источник	Налоговый кодекс РФ	Налоговый кодекс РФ

💬 Ещё сомневаетесь? Если вы не определились с квартирой или вам нужна помощь с расчётами, эксперты PLEADA подберут варианты под ваш бюджет и помогут оформить вычет. Написать в MAX — ответим через 15 минут.

Что делать, если вы не работаете официально или в декрете

Вычет можно получить только с уплаченного НДФЛ. Если вы в декрете или работаете неофициально — налог не платите, значит, и вернуть нечего. Но право на вычет остаётся за вами. Как только вы выйдете на работу и начнете платить НДФЛ, сможете подать документы и вернуть деньги за прошлые годы (не более трёх лет с момента покупки). Супруг может получить вычет за вас, если квартира в совместной собственности.

Как не попасться на удочку мифа о «кешбэке 1,5 млн»

Одна из клиенток рассказывала, что ей “сделали кешбэк от Тинькова на полтора миллиона”. Скорее всего, она просто сложила вычет за покупку и проценты для семьи (1,3 млн) с какими-то акциями банка. Но чистого возврата от государства в 1,5 млн на одного человека не бывает. Чтобы получить такую сумму, нужно было бы заплатить налоги с дохода более чем 1,5 млн, что при средней зарплате в СПб — редкость. Не верьте обещаниям лёгких денег — проверяйте цифры в налоговой или у специалистов.## FAQ: частые вопросы о налоговом вычете

Можно ли получить вычет, если квартира куплена в новостройке по ДДУ?

Да, но только после подписания акта приёма-передачи. Пока нет права собственности, вычет не положен. Обычно это происходит через год-два после сдачи дома.

Вычет дают один раз или можно использовать повторно?

Один раз за всю жизнь на покупку жилья. Если не использовали весь лимит (например, купили квартиру за миллион), остаток можно получить при следующей покупке. По процентам — только по одному ипотечному кредиту.

Нужно ли ждать окончания года, чтобы подать на вычет?

Если через работодателя — можно сразу после получения уведомления из налоговой. Если через декларацию — только по окончании года, но подать можно в любое время в течение трёх лет.

Влияет ли налоговый вычет на сумму ипотеки или ставку?

Нет. Вычет — это возврат ваших налогов, и он никак не связан с условиями кредита. Зато вернувшиеся деньги можно направить на досрочное погашение ипотеки.

Что будет, если я продам квартиру до получения всего вычета?

Вы всё равно сохраняете право на вычет. Можно продолжать получать возврат по старой квартире, даже после её продажи. Главное — чтобы у вас была официальная работа и вы платили НДФЛ.

Подберём первую квартиру под вашу ипотеку

Расскажите о своём бюджете — за 15 минут подберём варианты с самой низкой ставкой и без комиссии. Поможем рассчитать налоговый вычет, исходя из вашей ситуации.

→ Написать в MAX

Или оставьте заявку — мы перезвоним в течение 15 минут.

Полезные страницы: новостройки СПб, ипотека, районы, калькулятор

FAQ: частые вопросы о налоговом вычете

Можно ли получить вычет, если я купил квартиру в ипотеку, но ещё не начал платить налоги?

Нет, вычет возвращается только из уплаченного НДФЛ. Если вы недавно устроились на работу или не работаете официально, придётся немного подождать, пока накопится налог. Но право на вычет никуда не денется — можно подать декларацию через год после начала трудовой деятельности.

Вычет за проценты дают сразу всю сумму или частями?

Обычно частями. Вы возвращаете 13% от фактически уплаченных процентов за каждый год. Например, если за год вы заплатили 200 000 ₽ процентов, вернёте 26 000 ₽. И так каждый год, пока не достигнете лимита в 390 000 ₽.

Если я купил квартиру в браке, но работаю только один, могу ли я получить вычет за двоих?

Нет, каждый супруг получает вычет только за себя. Если второй супруг не работает и не платит НДФЛ, его вычет остаётся неиспользованным — он сможет получить его позже, когда начнёт работать. Распределить вычет на работающего супруга нельзя — разве что оформить квартиру в его единоличную собственность.

Нужно ли подавать декларацию каждый год, если вычет ещё не исчерпан?

Да, если вы получаете вычет через налоговую, нужно ежегодно подавать 3-НДФЛ до 30 апреля. Если через работодателя — достаточно один раз принести уведомление, и налог перестанут удерживать до конца года.

Итог: что нужно запомнить

Налоговый вычет — это возврат ваших собственных налогов, а не подарок или кешбэк. Максимум для одного человека — 650 000 ₽ (260 000 ₽ за покупку + 390 000 ₽ за проценты). Для семьи — до 1 300 000 ₽. Чтобы получить эти деньги, нужно официально работать, платить НДФЛ и правильно оформить документы. Не верьте слухам про какие-то невероятные суммы — всегда перепроверяйте цифры.

Хотите точно узнать, на какую сумму вы можете рассчитывать? Или подобрать квартиру, чтобы максимально использовать вычет? Напишите в MAX — эксперты PLEADA помогут с расчётами и подбором.