Кластеры застройки Приморского района: где строят и что выбрать

Лахта Юнтолово Каменка Комендантский Горская

Лахта Центр и панорама Приморского района Санкт-Петербурга с высоты — Лахта Центр — визитная карточка Приморского района и самое высокое здание Европы. Фото: Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Приморский район — самый населённый в Петербурге: здесь живёт более 570 тысяч человек. И он продолжает расти. Но строительство идёт не равномерно по территории, а концентрируется в нескольких чётких кластерах. Каждый со своим характером, ценами и целевой аудиторией.

Покупатель, который ищет квартиру «в Приморском», на деле выбирает между пятью совершенно разными мирами. Давайте разберёмся, чем они отличаются и кому какой подходит.

Лахта: элитная набережная и Газпром-сити

Лахта — это запад Приморского района, выход к Финскому заливу и, конечно, башня Лахта Центра высотой 462 метра. Самое высокое здание Европы изменило ландшафт территории не только визуально. За ним тянется инфраструктура, деньги и статус.

Сейчас вокруг Лахта Центра формируется полноценный деловой кластер. В 2025 году стартовало проектирование комплексов Лахта-2 и Лахта-3 — это две башни (одна из них может стать самой высокой в мире, до 703 метров) на территории 11,4 га. Многофункциональный комплекс: офисы, музеи, спортивные объекты, бассейны. Строительство запланировано до 2032 года, а заселение — после 2035-го.

Что есть уже? ЖК «Город Лахта» от «Полис» — комфорт/бизнес-класс. Студии от 13,3 млн рублей, однокомнатные от 13,5 млн. Цены за квадрат — одни из самых высоких в Приморском районе.

Лахта в цифрах

Класс жилья: бизнес, элитный (перспектива)
Цены: от 13,3 млн ₽ (студия) до 20+ млн ₽
Метро: «Беговая» — 15 мин на транспорте
Главный плюс: престиж, виды на залив, деловой кластер Газпрома
Главный минус: метро далеко, инфраструктура ещё формируется

Юнтолово: экорайон на 70 000 жителей

Юнтоловский заказник — 908 га дикой природы в черте Петербурга. Фото: Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0

Юнтолово — один из самых масштабных проектов жилищного строительства в Петербурге. На территории 437 гектаров «Главстрой Санкт-Петербург» возводит целый город. По плану здесь будут жить порядка 70 000 человек. Это не квартал и не микрорайон — это автономная территория со своей социальной инфраструктурой.

Проект развивается очередями. Сейчас активно продаётся и строится 7-я очередь — «ПАРК-КВАРТАЛ Юнтолово»: 7 корпусов, 1623 квартиры. Корпуса 3-4 сданы в декабре 2025-го, остальные достроят к середине 2026 года.

Ключевая фишка — близость к Юнтоловскому заказнику (908 га) и Лахтинскому разливу. Экотропы, велодорожки, скейт-парк. Закрытые дворы без машин, паркинги. Четыре детских сада (один уже работает), строятся школа и поликлиника.

Цены: от 6,2 млн ₽ по данным ЦИАН, от 7,2 млн ₽ на сайте застройщика. Комфорт-класс с элементами бизнеса: предчистовая или чистовая отделка, система «умный дом», потолки 2,76 м.

Юнтолово в цифрах

Класс жилья: комфорт / комфорт+
Цены: от 6,2 млн ₽ (студия) до 22+ млн ₽
Метро: ближайшее «Комендантский проспект» — 20–25 мин на автобусе
Главный плюс: экология, новая инфраструктура с нуля, заказник за окном
Главный минус: удалённость от метро, район ещё формируется

Каменка: бюджетный вход в Приморский район

Каменка — северо-восток Приморского района, граница с Парголово. Именно сюда приходят покупатели, которые хотят прописку в Приморском, но не готовы платить 10+ миллионов за студию.

Здесь работает несколько застройщиков. Historic Город Каменка от Холдинга РСТИ — 13 корпусов, студии от 5,6 млн рублей. Это одно из самых доступных предложений в Приморском районе. Ультра Сити 3.0 от RBI — 4 корпуса по 17 этажей, 946 квартир, цены от 7,6 млн. Сдача в 2027-2028 годах.

Ещё один крупный проект — Прайм Приморский от Setl City. А в октябре 2025 года одобрили строительство нового квартала от «Сэтл Каменка» с высотками до 200 метров. Каменка будет расти и дальше.

Из минусов: до метро «Комендантский проспект» около 10-15 минут на транспорте, социальная инфраструктура пока отстаёт от жилой застройки. Зато рядом — выезды на КАД и ЗСД.

Каменка в цифрах

Класс жилья: комфорт (есть эконом-варианты)
Цены: от 5,6 млн ₽ (студия) до 27 млн ₽
Метро: «Комендантский проспект» — 10–15 мин на транспорте
Главный плюс: самые низкие цены в Приморском районе
Главный минус: инфраструктура отстаёт, плотная застройка

Комендантский проспект: центр Приморского с готовым метро

Метро «Комендантский проспект» — транспортное сердце Приморского района. Фото: Wikimedia Commons, CC BY 2.5

Это исторический центр активной застройки Приморского района. Здесь всё уже работает: метро, торговые центры, школы, поликлиники, спортивные объекты. Для тех, кому нужна готовая городская среда, а не «перспективный район через 5 лет».

Флагман кластера — ЖК «Приморский квартал» у метро «Пионерская» (4 минуты пешком). Уже сданные корпуса, бизнес-класс. Студии — от 10,5 млн ₽, однокомнатные — от 18,2 млн ₽, двушки — от 20,5 млн ₽. За 2025 год цены выросли на 300-1000 тысяч рублей в месяц по отдельным лотам.

Рядом — ЦДС Dreamline (студии от 7,75 млн ₽, сдача 2025-2026), апартаменты YE'S Primorsky (от 5,35 млн ₽, сдача конец 2026). Средняя цена квадратного метра у метро — 237-319 тыс. ₽.

Район плотно застроен, поэтому новых проектов немного. Зато покупатель получает квартиру в готовой среде с полным набором инфраструктуры. Для тех, кто ценит время и удобство, Комендантский — номер один.

Комендантский проспект в цифрах

Класс жилья: комфорт+ / бизнес
Цены: от 5,35 млн ₽ (апартаменты) до 26+ млн ₽
Метро: «Комендантский проспект», «Пионерская» — пешком
Главный плюс: готовая инфраструктура, метро в шаговой доступности
Главный минус: высокие цены, мало новых проектов, плотная застройка

Горская: курорт «СПб Марина» за 210 млрд рублей

Побережье Финского залива в Приморском районе — здесь планируется курорт «СПб Марина». Фото: Wikimedia Commons, CC BY 3.0

Горская — самый амбициозный и пока наименее оформленный кластер. Здесь на 240 гектарах побережья Невской губы планируют создать туристический курорт «Санкт-Петербург Марина». Проект входит в федеральную программу «Пять морей и озеро Байкал».

Цифры впечатляют. 210 миллиардов рублей инвестиций (165 млрд — частные, 45 млрд — из бюджета). Крупнейшая в России марина на 400 яхт (30 га акватории). Гостиничный фонд — минимум 6 700 номеров. Застройка — свыше 1,5 млн кв. м. Прогнозируемый турпоток — 1,3 млн человек в год.

Территорию поделили на два участка: основной (207,4 га) — для туристического кластера при участии структур Газпрома, и отдельный (36,7 га) — для яхт-клуба с причалами и объектами водного спорта.

Что происходит прямо сейчас? В марте 2026 года стартовала корректировка проектов планировки территории. Летом 2026 года начнётся строительство первого объекта — Академии парусного спорта (20 000 кв. м, сдача в 2028 году).

Жилья в Горской пока нет. Но для инвесторов с горизонтом 5-10 лет это может быть одна из самых интересных точек на карте Петербурга.

Горская в цифрах

Класс: курортная/рекреационная застройка (бизнес/премиум — перспектива)
Цены: пока нет жилья в продаже
Метро: нет (планируется транспортная инфраструктура)
Главный плюс: федеральный проект, масштабные инвестиции, уникальная локация
Главный минус: всё только на бумаге, горизонт реализации — 2030+

Сравнительная таблица кластеров Приморского района

Кластер	Класс	Цены от	Метро	Плюсы	Минусы
Лахта	Бизнес/элит	13,3 млн ₽	15 мин	Престиж, залив, Газпром-сити	Метро далеко, инфраструктура растёт
Юнтолово	Комфорт+	6,2 млн ₽	20–25 мин	Экология, заказник, «город с нуля»	Удалённость, район формируется
Каменка	Комфорт/эконом	5,6 млн ₽	10–15 мин	Самые низкие цены, КАД и ЗСД	Инфраструктура отстаёт
Комендантский	Комфорт+/бизнес	5,35 млн ₽*	Пешком	Метро, готовая среда, ТЦ и школы	Дорого, мало проектов, плотно
Горская	Премиум (план)	—	Нет	Курорт, яхты, 210 млрд ₽ инвестиций	Всё в планах, горизонт 2030+

* от 5,35 млн ₽ — апартаменты YE'S Primorsky; квартиры — от 7,75 млн ₽

Каждый кластер — свой покупатель

Приморский район потому и популярен, что закрывает потребности абсолютно разных людей. Вот как это работает:

🏠 Первая квартира (бюджет 4-8 млн)

Ваш выбор — Каменка. Самые доступные студии и однушки в Приморском районе. Да, инфраструктура пока догоняет. Но прописка — приморская, до метро — терпимо, а цены не кусаются.

🌿 Семья с детьми (экология + школы)

Смотрите на Юнтолово. Закрытые дворы без машин, заказник за домом, строящаяся школа и детсады. Или Комендантский, если нужна уже работающая инфраструктура — метро, школы, кружки, поликлиники.

💼 Бизнес и статус

Лахта. Виды на Финский залив, соседство с Газпром-сити, ощущение «петербургского Москва-сити». Цены соответствуют, но и потенциал роста серьёзный — когда достроят Лахту-2 и Лахту-3, район окончательно закрепится как деловой центр северо-запада.

📈 Инвестор (долгосрочный горизонт)

Горская — если верите в проект «СПб Марина» и готовы ждать 5-10 лет. Юнтолово — если хотите купить сейчас и сдавать: экорайон с растущим спросом на аренду. Каменка — для тех, кто ищет минимальный чек входа с прицелом на перепродажу.

🏙️ Удобство и транспорт

Комендантский проспект — единственный кластер с метро в пешей доступности. Для тех, кто не хочет зависеть от автобусов и пробок.

Часто задаваемые вопросы

Какой кластер Приморского района самый дешёвый?

Самые доступные цены — в Каменке. Студии стартуют от 5,6 млн рублей (ЖК Historic Город Каменка), однокомнатные — от 7,6 млн. Это преимущественно комфорт-класс, но цена за квадратный метр здесь ниже, чем у метро Комендантский проспект.

Где в Приморском районе лучшая экология?

Лучшая экология — в кластере Юнтолово. Рядом Юнтоловский заказник площадью 908 га и Лахтинский разлив. Воздух чище, чем у Комендантского проспекта, а плотность застройки ниже. Кластер Лахта тоже выигрывает за счёт ветров с Финского залива.

Стоит ли покупать квартиру в кластере Горская?

Горская — долгосрочная инвестиция. Проект курорта «СПб Марина» стоимостью 210 млрд рублей стартовал, но жилья там пока нет. Первый объект — Академия парусного спорта — начнёт строиться летом 2026. Если горизонт планирования 5-10 лет, территория может серьёзно вырасти в цене.

Какой кластер подходит для семьи с детьми?

Юнтолово и Комендантский проспект. В Юнтолово строятся детсады, школа и поликлиника, есть закрытые дворы без машин и парки. У Комендантского — уже работающая инфраструктура: метро, ТЦ, школы, поликлиники. Выбор зависит от того, что важнее — готовая среда или новый экорайон.

Не можете определиться с кластером? Оставьте заявку — эксперты PLEADA подберут новостройки под ваш бюджет, задачи и стиль жизни. Мы знаем каждый ЖК Приморского района изнутри.