Кадастровая стоимость в СПб 2026–2027: как новая оценка изменит налог на имущество

В 2025 году в Петербурге провели очередную государственную кадастровую оценку недвижимости. Результат: кадастровая стоимость большинства квартир выросла на 15–20%. Новые значения вступят в полную силу с 2027 года — именно тогда налог на имущество изменится. Разбираем: на сколько вырастет, как посчитать и что делать если оценка кажется завышенной.

Покупаете квартиру и хотите понять реальные расходы? Консультация по налогам и выбору ЖК — в канале MAX. Написать в MAX →

Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это оценка недвижимости, установленная государством (Росреестром) для налоговых целей. Это не рыночная цена — но она должна быть «близкой к рыночной».

Для чего используется:

• Расчёт налога на имущество физических лиц (основное применение)
• Земельный налог
• Налог при продаже квартиры (если кадастровая > цены договора × 0,7)
• Госпошлина при наследовании
• Некоторые виды субсидий и льгот

Как часто обновляется:

• Города федерального значения (СПб, Москва): 1 раз в 2 года
• Остальные регионы: 1 раз в 4 года

Где посмотреть:

• Выписка из ЕГРН (заказать на gosuslugi.ru)
• Сайт Росреестра → «Справочная информация по объектам недвижимости»
• На nalog.ru в личном кабинете налогоплательщика

Новая оценка 2025 года: что изменилось в СПб

Государственная кадастровая оценка 2025 года (ГКО-2025) была проведена по всей территории Петербурга.

Основные результаты:

• Средний рост кадастровой стоимости по СПб: +15–20% к оценке 2023 года
• Центральные районы (Центральный, Петроградский, Василеостровский): рост до 20–25%
• Пригородные зоны (Пушкин, Петродворец, Колпино): рост 10–15%
• Новостройки: рост сильнее там, где рыночные цены выросли — Приморский, Московский, Выборгский районы

С какого периода действует: Новые кадастровые значения применяются для расчёта налогов с 1 января 2026 года. Налоговые уведомления с новой суммой придут в 2027 году (за налоговый период 2026 года).

Это не retroactive: За 2025 год налог рассчитывался по старой кадастровой стоимости. Первый «новый» налог — за 2026 год, платёж осенью 2027.

Как изменится налог: расчёт на примерах

Формула налога на имущество:

Налог = (Кадастровая стоимость − Вычет) × Ставка

Налоговый вычет (уменьшает базу):

• Квартира: минус 20 кв. м стоимости
• Комната: минус 10 кв. м
• Дом: минус 50 кв. м

Ставка налога в СПб:

• До 5 млн ₽ (кадастровая): 0,1%
• 5–10 млн ₽: 0,15%
• 10–20 млн ₽: 0,2%
• Свыше 20 млн ₽: 0,25–0,3%

Пример 1: Двушка в Мурино, 52 кв. м

	До ГКО-2025	После ГКО-2025
Кадастровая стоимость	5 200 000 ₽	6 200 000 ₽ (+19%)
Вычет (20 кв. м из 52)	−2 000 000 ₽	−2 384 000 ₽
База налога	3 200 000 ₽	3 816 000 ₽
Ставка	0,1%	0,15%
Налог в год	3 200 ₽	5 724 ₽

Рост: +2 524 ₽ в год (около 210 ₽/мес). Неприятно, но не критично.

Пример 2: Трёшка в Приморском районе, 85 кв. м

	До ГКО-2025	После ГКО-2025
Кадастровая стоимость	12 000 000 ₽	14 500 000 ₽ (+21%)
Вычет (20 кв. м из 85)	−2 823 000 ₽	−3 412 000 ₽
База налога	9 177 000 ₽	11 088 000 ₽
Ставка	0,15%	0,2%
Налог в год	13 765 ₽	22 176 ₽

Рост: +8 411 ₽ в год. Уже ощутимее.

Пример 3: Студия в центре, 28 кв. м

Если кадастровая стоимость студии в Центральном районе — 7 млн ₽, после новой оценки — 8,5 млн ₽. База после вычета 20 кв. м: 5,5 млн ₽. Налог: ~8 250 ₽/год.

Как оспорить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную — можно оспорить. Это законное право собственника.

Когда имеет смысл оспаривать:

• Разница между кадастровой и рыночной стоимостью более 20–30%
• Квартира переоценена из-за ошибки (неверная площадь, класс, этаж)
• После оспаривания экономия на налоге составит 5 000+ ₽/год

Способы оспаривания:

1. Административный (через Росреестр) Подать заявление в Комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра по СПб. Бесплатно. Срок: 30 рабочих дней. Нужен отчёт независимого оценщика.

2. Судебный Если комиссия отказала или вы сразу предпочитаете суд. Требуется оценочный отчёт + юрист. Срок: 3–6 месяцев. Расходы: 50 000–150 000 ₽ (оценка + юридические услуги).

Нужные документы:

• Заявление
• Выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью
• Отчёт об оценке рыночной стоимости (от аккредитованного оценщика)
• Документы на квартиру (свидетельство / выписка ЕГРН)

Срок подачи: Оспорить можно в течение 5 лет с момента установления кадастровой стоимости. Для ГКО-2025 — до 2030 года.

Льготы по налогу: кто платит меньше

В Петербурге ряд категорий граждан освобождён от налога или платит по минимуму:

Полное освобождение:

• Пенсионеры (один объект каждого вида)
• Инвалиды I и II группы
• Ветераны боевых действий
• Герои России и СССР

Льгота распространяется только на один объект одного вида. Если у пенсионера две квартиры — льгота на одну, за вторую платит полностью.

Региональные льготы СПб:

• Многодетные семьи — дополнительный вычет
• Собственники жилья в аварийных домах под снос — временные льготы

Оформить льготу: через МФЦ или личный кабинет nalog.ru.

FAQ

Когда придёт налог по новой кадастровой стоимости? Первые налоговые уведомления с расчётом по кадастровой стоимости из ГКО-2025 придут осенью 2027 года — за налоговый период 2026 года.

Кадастровая стоимость и цена продажи: как связаны? При продаже: если цена договора меньше кадастровой × 0,7 — налог считается с кадастровой × 0,7, а не с цены договора. Продавать ниже 70% кадастровой невыгодно.

Может ли кадастровая стоимость снизиться? Да, при следующей оценке или оспаривании. Исторически кадастровая стоимость в СПб только росла — в среднем на 10–20% при каждой переоценке.

Как узнать кадастровую стоимость конкретной квартиры? Бесплатно: сайт Росреестра → «Справочная информация» → вводите кадастровый номер или адрес. Официально: заказать выписку из ЕГРН через gosuslugi.ru (бесплатно 2 раза в год).

---

Кадастровая стоимость в СПб выросла — и это значит, что налог на имущество в 2027 году увеличится у большинства собственников. Для одной квартиры сумма некритична (несколько тысяч рублей в год). Для инвесторов с портфелем или дорогих объектов — уже заметно. Если считаете оценку завышенной — оспаривайте, закон это позволяет. Смотрите также: сравнение цен на новостройки СПб, созаёмщик по ипотеке 2026, ипотека: сколько комфортно платить.

Покупаете квартиру и хотите разобраться с налогами и расходами? Консультация и подбор ЖК — в канале MAX. Написать в MAX →