Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько и как получить в 2026

Налоговый вычет при покупке квартиры — это возврат НДФЛ, который вы уже заплатили государству. Максимальная сумма к возврату: 260 000 ₽ за саму квартиру и ещё 390 000 ₽ за уплаченные проценты по ипотеке. Итого — до 650 000 ₽ на одного человека. Если покупаете вдвоём с супругом — до 1 300 000 ₽ на семью.

Вычет — это не подарок от государства из воздуха. Это возврат ваших же денег: тех 13% НДФЛ, которые работодатель удерживает с вашей зарплаты. Поэтому чем выше официальный доход, тем быстрее получите всю сумму. Ниже — полный гайд: кто имеет право, сколько можно вернуть, какие документы нужны и как оформить быстрее.

Нужна помощь с оформлением вычета? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Сколько можно вернуть: все суммы

Основной вычет — за стоимость квартиры

Максимальная база для вычета: 2 000 000 ₽
Максимальный возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽

Если квартира стоит дороже 2 млн — вычет всё равно считается от 2 млн. Если дешевле — от реальной стоимости, а остаток вычета можно использовать при следующей покупке (правило действует для объектов, купленных с 2014 года).

Пример 1: Купили студию за 3 800 000 ₽. Вычет: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽ — максимум.

Пример 2: Купили долю за 900 000 ₽. Вычет: 900 000 × 13% = 117 000 ₽. Остаток 143 000 ₽ можно использовать при следующей покупке.

Вычет за ипотечные проценты

Максимальная база: 3 000 000 ₽ уплаченных процентов
Максимальный возврат: 3 000 000 × 13% = 390 000 ₽

Важно: вычет по процентам даётся только на один объект — перенести на следующую квартиру нельзя.

Пример: Взяли ипотеку на 20 лет, за 10 лет выплатили 2 800 000 ₽ процентов. Вычет: 2 800 000 × 13% = 364 000 ₽. Можно продолжать получать по мере уплаты оставшихся процентов — до максимума 390 000 ₽.

Совместная покупка супругами

Каждый супруг имеет право на полный вычет — до 260 000 ₽ основного и 390 000 ₽ по процентам. Итого на семью: до 1 300 000 ₽.

Распределение вычета между супругами можно выбирать самостоятельно — подать заявление о распределении. Это выгодно, если у одного из супругов доход выше: он получит вычет быстрее.

Кто имеет право на вычет: условия

Получить вычет можно, если:

Вы налоговый резидент РФ — провели в России более 183 дней в году
Купили квартиру на собственные или ипотечные деньги — не на материнский капитал, субсидии, деньги работодателя
Платите НДФЛ 13% (или 15%) — официально трудоустроены или являетесь ИП на ОСНО
Квартира в России — объект недвижимости должен находиться на территории РФ
Вычет ещё не использован (для покупок до 2014 года — только один раз; для покупок с 2014 — можно суммировать по разным объектам до лимита)

Кто НЕ может получить вычет:

Самозанятые и ИП на УСН/ЕНВД (не платят НДФЛ)
Неработающие пенсионеры (нет дохода, облагаемого НДФЛ) — но пенсионеры могут перенести вычет на 3 предыдущих года работы
Те, кто купил квартиру у близкого родственника (взаимозависимые лица)
Те, кто уже использовал основной вычет в полном объёме (260 000 ₽)

Денис Леушин, CEO PLEADA: «Один из частых вопросов — может ли самозанятый получить вычет? Только если параллельно работает по трудовому договору и платит НДФЛ. Самозанятость сама по себе не даёт права на вычет.»

Два способа получить вычет: через налоговую или через работодателя

Способ 1: Через налоговую инспекцию (декларация 3-НДФЛ)

Подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошедший год
ФНС проверяет и возвращает деньги на расчётный счёт
Срок проверки: до 3 месяцев (камеральная проверка), возврат — ещё 1 месяц

Когда подавать: в любое время в течение 3 лет после окончания года, в котором возникло право на вычет. Нет жёсткого срока до 30 апреля — этот дедлайн только для тех, кто ОБЯЗАН подавать декларацию (например, при продаже имущества). Вычет — ваше право, не обязанность.

Через личный кабинет ФНС: самый удобный способ. Большинство данных подтягивается автоматически из справки 2-НДФЛ. Декларацию заполняет встроенный мастер.

Способ 2: Через работодателя (уведомление ФНС)

Получаете уведомление в ФНС (через личный кабинет, онлайн — в течение 30 дней)
Передаёте уведомление работодателю
С этого момента работодатель не удерживает НДФЛ из зарплаты до исчерпания суммы вычета

Плюс: не нужно ждать конца года — деньги возвращаются сразу.

Минус: неудобно при смене работы (нужно получать новое уведомление).

Упрощённый порядок (с 2021 года)

Для некоторых сделок через банки-партнёры ФНС (Сбербанк, ВТБ и др.) работает упрощённый вычет: банк сам передаёт данные в налоговую, та формирует предзаполненное заявление в личном кабинете. Остаётся только подтвердить.

Документы для получения вычета

Для основного вычета (покупка квартиры):

Паспорт
Договор купли-продажи или ДДУ
Платёжные документы (расписка, чек, платёжное поручение)
Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права
Справка 2-НДФЛ (если через декларацию)
Заявление о возврате налога с реквизитами счёта

Для вычета по ипотечным процентам — дополнительно:

Кредитный договор
Справка из банка об уплаченных процентах за соответствующий период

При покупке в совместную собственность:

Свидетельство о браке
Заявление о распределении вычета между супругами (если нужно)

Сколько времени займёт получение всей суммы

Срок возврата зависит от официального дохода. НДФЛ, который вы заплатили государству за год, = годовой вычет.

Пример расчёта:

Зарплата 80 000 ₽/мес (брутто)
Годовой НДФЛ: 80 000 × 12 × 13% = 124 800 ₽
Максимальный вычет: 260 000 ₽
Срок получения основного вычета: 260 000 / 124 800 ≈ 2,1 года

Если купили в ипотеку и претендуете ещё на 390 000 ₽ за проценты — суммарно получаете за 5–6 лет по мере уплаты процентов.

Нужна консультация по юридическому вопросу? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Особые случаи: пенсионеры, маткапитал, долевая собственность

Пенсионеры

Неработающие пенсионеры могут перенести вычет на 3 предшествующих года — то есть вернуть НДФЛ, уплаченный до выхода на пенсию. Работающие пенсионеры получают вычет на общих основаниях.

Материнский капитал

Если часть квартиры куплена на маткапитал, из базы вычета вычитается сумма маткапитала. Например, квартира за 4 500 000 ₽, из них 669 000 ₽ — маткапитал. Вычет считается от (4 500 000 − 669 000) = 3 831 000 ₽, но не более 2 000 000 ₽ — вычет максимальный.

Долевая собственность

Каждый собственник получает вычет пропорционально своей доле. Если каждый из двух собственников имеет 1/2 — каждый получает до 260 000 ₽. Исключение: супруги могут распределить вычет в любом соотношении по заявлению.

Новостройки (ДДУ)

Право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи квартиры, а не после регистрации права собственности. Декларацию можно подавать с года подписания акта.

Типичные ошибки при получении вычета

Ошибка 1: Не подавать декларацию за прошлые годы. Вычет не горит — но НДФЛ вернут только за последние 3 года. Если купили квартиру в 2022 году и только сейчас задумались о вычете — заявляйте за 2023, 2024, 2025 годы. Деньги за 2022 год уже не вернуть.

Ошибка 2: Забыть о вычете по процентам. Многие знают об основном вычете 260 000 ₽, но упускают вычет по процентам — ещё до 390 000 ₽. Это бесплатные деньги, которые возвращаются по мере уплаты процентов. Не забывайте обновлять справку об уплаченных процентах каждый год.

Ошибка 3: Неправильно распределить вычет между супругами. По умолчанию при совместной собственности вычет делится 50/50. Но если один супруг зарабатывает значительно больше — выгоднее перенести большую часть на него. Подайте заявление о распределении вычета: деньги вернутся быстрее.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить вычет, если квартира уже продана?

Да! Право на вычет сохраняется даже если квартира уже продана. Вы имеете право вернуть НДФЛ за период владения, но только в пределах 3 лет — срока исковой давности по налоговым делам.

Можно ли перенести остаток вычета на другую квартиру?

Остаток основного вычета (до 260 000 ₽) — можно переносить на другие объекты, если покупаете после 2014 года. Вычет по ипотечным процентам — только на один объект, перенос невозможен.

Когда лучше подавать — сразу или ждать конца года?

Если через налоговую (декларация) — только после окончания года. Если через работодателя — можно в любое время в течение года, как только получено право на вычет (подписан акт приёма или зарегистрировано право).

Есть ли срок давности для получения вычета?

Обратиться за вычетом можно в любое время после покупки. Но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года. То есть если купили в 2020 году, а обратились в 2026 — получите вычет только за 2023–2025 годы (три предыдущих года).

Можно ли получить вычет за квартиру, купленную в ипотеку у застройщика?

Да. Квартира по ДДУ с ипотекой — полное право на оба вычета: основной (до 260 000 ₽) и по процентам (до 390 000 ₽). Право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи квартиры.

Кейс из практики PLEADA

В нашей практике был такой случай: Елена и Артём купили квартиру в ЖК «Морская набережная» в Василеостровском районе в 2023 году за 8 400 000 ₽ в ипотеку. Оба официально трудоустроены, оба платят НДФЛ.

К нам обратились с вопросом: как оформить вычет, чтобы получить максимум? По умолчанию при совместной собственности вычет делится 50/50. Доход Артёма — 120 000 ₽/мес, доход Елены — 60 000 ₽/мес.

Мы порекомендовали: подать заявление о распределении основного вычета — 100% на Артёма (он получит 260 000 ₽ за ~2 года). Вычет по процентам — разделить поровну (по 195 000 ₽ каждому, итого до 390 000 ₽). Итого семья получит до 650 000 ₽ суммарного возврата.

Если бы распределили 50/50 — Елена получала бы вычет в 2 раза медленнее. Разница в сроках возврата — более 2 лет.

Вывод: оптимальное распределение вычета между супругами — не автоматика, а осознанное решение. Считайте доходы и выбирайте распределение.

Топ-5 ошибок при получении налогового вычета

Ошибка 1: Не заявлять вычет вовремя — «потеря» трёх лет. Вычет не горит, но НДФЛ возвращают только за последние 3 года. Купили в 2021-м, спохватились в 2026-м — за 2021 и 2022 годы деньги уже не вернуть. Подавайте декларацию сразу в год возникновения права.

Ошибка 2: Забыть про вычет по ипотечным процентам. Максимум 390 000 ₽ — почти полтора миллиона в год в виде уплаченных процентов. Каждый год обновляйте справку из банка и добавляйте проценты в декларацию. За 20 лет ипотеки набегает приличная сумма.

Ошибка 3: Не вычесть маткапитал из базы вычета. Если часть квартиры оплачена материнским капиталом, эту сумму нужно исключить из базы. Вернуть НДФЛ с денег, которые дало государство, — нельзя. ФНС может выявить такую ошибку и потребовать возврата излишне полученного вычета с процентами.

Ошибка 4: Применять вычет к покупке у близкого родственника. Сделки между взаимозависимыми лицами (родители, дети, супруги, братья/сёстры) не дают права на вычет — даже если деньги реально переданы. ФНС проверяет данные о степени родства.

Ошибка 5: Не использовать упрощённый порядок через банк. Если ипотека оформлена в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке или других банках-партнёрах ФНС — данные передаются автоматически. В личном кабинете налогоплательщика появляется предзаполненное заявление. Это быстрее, чем заполнять 3-НДФЛ вручную.

Сравнение способов получения вычета

Способ	Когда подавать	Срок возврата	Плюсы	Минусы
Декларация 3-НДФЛ	После конца года	4 месяца	Получаете всю сумму за год сразу	Нужно ждать окончания года
Через работодателя	Любое время	С ближайшей зарплаты	Деньги приходят сразу	Хлопотно при смене работы
Упрощённый (банк-партнёр)	Автоматически	1,5 месяца	Минимум документов	Доступно только для банков-партнёров ФНС

Правовая база и точные цифры

Имущественный налоговый вычет регулирует статья 220 НК РФ. Ключевые параметры на 2026 год:

Максимальная база основного вычета: 2 000 000 ₽ → возврат до 260 000 ₽
Максимальная база вычета по процентам: 3 000 000 ₽ → возврат до 390 000 ₽
Срок подачи декларации (при обязанности): 30 апреля следующего года
Срок возврата: 3 месяца камеральная проверка + 1 месяц перечисление
Срок исковой давности для получения вычета: 3 года

Мнение эксперта

Денис Леушин, генеральный директор PLEADA: «Налоговый вычет — это единственный случай, когда государство возвращает вам деньги. Причём без особых условий: купил квартиру, работаешь официально — получи до 650 000 ₽ обратно. Мы регулярно видим клиентов, которые узнают о вычете спустя 3–4 года после покупки и теряют часть денег просто из-за незнания. Расскажите об этом инструменте всем, кто купил или покупает жильё.»

На наш взгляд, вычет по ипотечным процентам недооценён. Большинство знают про 260 000 ₽ за квартиру, но мало кто активно заявляет 390 000 ₽ за проценты. А ведь суммарно — это 650 000 ₽ живых денег на руки. При зарплате 80 000 ₽ в месяц это больше полугода работы «в ноль» для государства.