НДФЛ с продажи квартиры: когда платить и как законно снизить в 2026

НДФЛ с продажи квартиры — это 13% от дохода для налоговых резидентов РФ (15% с суммы превышения 5 млн ₽ в год). Но платить налог нужно не всегда. Если квартира в собственности 5 лет и более (в некоторых случаях — 3 года), налог равен нулю. Если продаёте раньше — есть законные способы уменьшить сумму.

Скажем прямо: налоговая тема при продаже квартиры пугает людей. «Придётся отдать государству миллион» — такие мысли мешают продавать вовремя. На деле грамотный подход к расчёту НДФЛ позволяет законно снизить налог до нуля или до символической суммы. Разбираем всё по полочкам.

Нужна консультация по налогам с продажи квартиры? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Когда НДФЛ платить не нужно: минимальный срок владения

Самый простой способ избежать налога — владеть квартирой достаточно долго.

5 лет — общий срок

Если квартира в собственности 5 лет и более, доход от её продажи не облагается НДФЛ. Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности в Росреестре.

3 года — льготный срок

Налога нет уже через 3 года, если квартира:

• Получена в наследство
• Получена в подарок от близкого родственника
• Приватизирована
• Приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением
• Является единственным жильём продавца (и в течение 90 дней до продажи у него не появилось другое жильё в собственности)

Важный нюанс для единственного жилья: если вы сначала купили новую квартиру, а потом продаёте старую в течение 90 дней — льготный 3-летний срок сохраняется.

Когда срок владения отсчитывается иначе

• Наследство: с даты смерти наследодателя (не с даты получения свидетельства)
• ДДУ (новостройка): с даты полной оплаты ДДУ, а не с даты сдачи дома
• Квартира в ЖСК: с даты полной оплаты пая

Ставки НДФЛ с продажи квартиры в 2026

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ:

Доход в год	Ставка
До 2 400 000 ₽	13%
От 2 400 001 до 5 000 000 ₽	15%
Свыше 5 000 000 ₽	18%

Но для дохода от продажи имущества (в том числе квартир) действуют особые правила: ставка 13% применяется ко всей сумме до 5 млн ₽, свыше 5 млн — 15%. Прогрессивная шкала для других доходов к продаже имущества не применяется напрямую — считаются только доходы от продажи.

Налоговые нерезиденты РФ (те, кто провёл в России менее 183 дней за год) платят НДФЛ по ставке 30% — льготы и вычеты для них не действуют.

Как рассчитать налоговую базу: формулы и примеры

Налог считается не с полной суммы продажи, а с налоговой базы. Её можно уменьшить двумя способами — но только одним из двух.

Способ 1: Имущественный вычет 1 000 000 ₽

Вы имеете право уменьшить доход от продажи на 1 000 000 ₽. Это фиксированный вычет — без подтверждения расходов.

Пример:

• Продажная цена: 4 500 000 ₽
• Вычет: 1 000 000 ₽
• Налоговая база: 3 500 000 ₽
• НДФЛ: 3 500 000 × 13% = 455 000 ₽

Выгодно, если нет документов о стоимости покупки или если купили квартиру дёшево.

Способ 2: Уменьшение на расходы при покупке

Если есть документы, подтверждающие, сколько вы заплатили за квартиру, можно уменьшить доход на эту сумму.

Пример:

• Купили за 6 000 000 ₽, продаёте за 7 500 000 ₽
• Налоговая база: 7 500 000 − 6 000 000 = 1 500 000 ₽
• НДФЛ: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽

Это выгоднее, чем фиксированный вычет (195 000 против 845 000 ₽).

Что входит в «расходы при покупке»:

• Стоимость квартиры по договору
• Проценты по ипотеке (если продаёте ипотечную квартиру)
• Расходы на риелтора (если есть договор и чеки)
• Расходы на отделку (при покупке без отделки — при наличии документов)

Правило 70% кадастровой стоимости

Если продажная цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база автоматически принимается равной 70% кадастра. Это правило исключает занижение цены в договоре для уклонения от налога.

Пример:

• Кадастровая стоимость: 8 000 000 ₽
• 70% от кадастра: 5 600 000 ₽
• Если продаёте за 4 000 000 ₽ — налоговая база всё равно будет 5 600 000 ₽

Нужна консультация по налогу с продажи? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Как законно уменьшить налог: все рабочие схемы

Схема 1: Зачёт вычета при покупке

Если одновременно продаёте одну квартиру и покупаете другую, можно зачесть:

• Имущественный вычет при продаже (1 000 000 ₽)
• Имущественный вычет при покупке (до 2 000 000 ₽) — если ещё не использовали

Эти два вычета можно применить в одной декларации — они суммируются.

Пример:

• Продаёте за 5 000 000 ₽, купили за 3 500 000 ₽
• База после вычета расходов: 5 000 000 − 3 500 000 = 1 500 000 ₽
• Если одновременно купили новую квартиру за 7 000 000 ₽ — получаете вычет 2 000 000 ₽
• Итого к уплате: (1 500 000 − 2 000 000) = 0 ₽ (отрицательный результат, налога нет)

Подробнее — в статье про налоговый вычет при покупке квартиры.

Схема 2: Продажа долями

Если квартира в совместной или долевой собственности, каждый собственник применяет вычет самостоятельно. При продаже квартиры, принадлежащей двум собственникам по 1/2, каждый получает вычет 1 000 000 ₽ — итого 2 000 000 ₽ на квартиру.

Но: это работает только при продаже долей разными договорами. При продаже всей квартиры одним договором вычет 1 млн делится между собственниками пропорционально долям.

Схема 3: Включение расходов на ипотечные проценты

Если продаёте ипотечную квартиру, к расходам на покупку добавляйте реально уплаченные проценты по ипотеке. Это законно и снижает налоговую базу. Нужны справки из банка об уплаченных процентах за весь период.

Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок подачи

Продали квартиру до истечения минимального срока владения — обязательно подавайте декларацию.

Срок подачи: до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Продали в 2026 году — подаёте до 30 апреля 2027 года.

Срок уплаты налога: до 15 июля того же года.

Как подать:

• Через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (nalog.ru) — самый удобный способ
• Через МФЦ
• Лично в налоговую инспекцию по месту жительства

Что будет, если не подать декларацию?

• Штраф за непредставление: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽, максимум 30%)
• Штраф за неуплату налога: 20% от суммы (или 40% при умышленном уклонении)
• Пени: 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки

При нулевой налоговой базе (вычеты покрывают весь доход) декларацию всё равно нужно подавать. Исключение — если минимальный срок владения истёк.

Примеры расчётов для типичных ситуаций

Ситуация 1: Продажа квартиры через 2 года после покупки

• Куплено за 5 500 000 ₽ в 2024 году, продаётся за 6 800 000 ₽ в 2026 году
• Срок владения: 2 года — платить нужно
• Способ: вычет расходов
• База: 6 800 000 − 5 500 000 = 1 300 000 ₽
• Налог: 1 300 000 × 13% = 169 000 ₽

Ситуация 2: Продажа унаследованной квартиры через 2 года

• Кадастровая стоимость: 7 200 000 ₽
• Продажная цена: 7 500 000 ₽
• Срок: 2 года — льготный срок для наследства 3 года, нужно платить
• Способ: фиксированный вычет 1 млн
• База: 7 500 000 − 1 000 000 = 6 500 000 ₽
• Налог: 5 000 000 × 13% + 1 500 000 × 15% = 650 000 + 225 000 = 875 000 ₽

Ситуация 3: Единственное жильё в собственности 3 года

• Квартира — единственная в собственности, куплена более 3 лет назад
• Налог: 0 ₽ — льготный срок соблюдён

---

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог, если продаёшь квартиру в убыток?

Если продали дешевле, чем купили (и есть документы), налоговая база отрицательная — налога нет. Но декларацию подать нужно, чтобы подтвердить убыток. Убыток при продаже квартиры на другие доходы не переносится.

Что считается единственным жильём?

Единственным считается жильё, если у вас нет других жилых помещений в собственности (квартир, домов, комнат, долей в них). Земельные участки и нежилые помещения не учитываются. Совместная собственность с супругом учитывается полностью.

Если квартиру купили по ДДУ в 2021, а право зарегистрировали в 2023 — с какой даты считается срок?

С 2021 года — даты полной оплаты ДДУ. Поправки в НК РФ с 2022 года позволяют считать срок владения с даты оплаты договора участия в долевом строительстве, а не с даты регистрации права. Это существенно сокращает ожидание для владельцев новостроек.

Можно ли не платить налог, если деньги с продажи потратить на другую квартиру?

Не автоматически. Нужно применить имущественный вычет при покупке (до 2 млн ₽) в той же декларации. Если вычет при покупке уже использован ранее — он не повторяется. Просто «потратить на жильё» не освобождает от налога.

---

Кейс из практики PLEADA

В нашей практике был наглядный случай: Сергей купил квартиру в ЖК «Северная долина» в Парголово в 2023 году за 5 700 000 ₽. В 2025 году, получив предложение по работе в Москве, он решил продать её за 6 900 000 ₽.

Срок владения — 2 года. Платить нужно. Первый порыв — занизить цену в договоре до 4 000 000 ₽ и получить разницу наличными. Сергей обратился к нам за консультацией до сделки — и правильно сделал.

Мы посчитали: кадастровая стоимость квартиры — 6 200 000 ₽. 70% от кадастра = 4 340 000 ₽. Значит, занизить ниже 4 340 000 ₽ нельзя — налоговая база всё равно будет от 4 340 000 ₽. Экономия минимальна, а риск — доначисление налога и штраф 40% за умышленное занижение.

Правильное решение: продать по рыночной цене 6 900 000 ₽ и применить вычет расходов. Налог: (6 900 000 − 5 700 000) × 13% = 156 000 ₽. А поскольку Сергей одновременно покупал квартиру в Москве и ещё не использовал имущественный вычет 2 000 000 ₽ — в той же декларации зачёл его. Итоговый налог: 0 ₽.

Вывод: считайте налог до сделки, а не после. Грамотная стратегия позволяет законно обнулить НДФЛ.

---

Топ-5 ошибок при расчёте НДФЛ с продажи

Ошибка 1: Не знать дату начала срока владения. Для ДДУ срок считается с даты полной оплаты, а не с даты регистрации права — это сэкономило многим покупателям новостроек 1–2 года ожидания. Проверяйте дату платёжного поручения.

Ошибка 2: Занижать цену в договоре. Правило 70% кадастровой стоимости делает эту схему бессмысленной в большинстве случаев. ФНС считает налог от наибольшего из двух значений: цена договора или 70% кадастра.

Ошибка 3: Не подавать декларацию, если налог нулевой. Даже при нулевом налоге (вычеты покрыли доход) декларацию нужно подать, чтобы зафиксировать это документально. Не подали — штраф минимум 1 000 ₽.

Ошибка 4: Не включать расходы на ипотечные проценты. Продавая ипотечную квартиру, большинство вычитает только стоимость покупки. Уплаченные банку проценты — тоже ваши расходы. Добавьте их в расчёт и уменьшите базу. Нужна справка из банка за весь период.

Ошибка 5: Не учитывать нерезидентский статус. Если провели за рубежом более 183 дней в году продажи — ставка 30%, вычеты не применяются. Это «сюрприз» для тех, кто переехал за границу и продаёт оставшуюся квартиру.

---

Мнение эксперта

Денис Леушин, генеральный директор PLEADA: «НДФЛ с продажи квартиры — это та тема, где незнание буквально стоит денег. Причём чаще всего люди переплачивают, а не недоплачивают: не знают про зачёт вычетов, не включают расходы на ремонт, не считают ипотечные проценты. Мы в PLEADA рекомендуем перед любой продажей квартиры посчитать налог с юристом — это час времени и понятная сумма, а не неприятный сюрприз от ФНС через год.»

Скажем прямо: большинство историй про «заплатил миллион налогов» — это истории про людей, которые не воспользовались доступными вычетами. Налоговый кодекс даёт вполне щедрые инструменты для законной оптимизации. Используйте их.

Правовая база

Статья 220 НК РФ — имущественные налоговые вычеты при продаже и покупке жилья. Статья 214.10 НК РФ — особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости (правило 70% кадастра). Статья 217.1 НК РФ — освобождение от налогообложения при минимальном сроке владения.