Дарение квартиры: налоги и риски в 2026 году

Дарение квартиры — один из самых популярных способов передачи жилья между людьми. Логика понятна: оформил дарственную, сэкономил на налогах при продаже, передал имущество нужному человеку. Но у дарственной есть серьёзные налоговые нюансы и юридические риски, о которых большинство узнаёт слишком поздно.

Если коротко: между близкими родственниками (родители, дети, супруги, братья и сёстры, бабушки и дедушки) дарение квартиры не облагается налогом. Если даритель — посторонний человек или дальний родственник, одаряемый платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости квартиры. При кадастровой стоимости 8 млн ₽ это 1 040 000 ₽. Ниже — полный разбор: кто платит, сколько, как оформить и когда дарственная — плохая идея.

Нужна консультация по оформлению дарственной? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Налог при дарении квартиры: кто платит и сколько

Между близкими родственниками — налога нет

Статья 217 Налогового кодекса прямо говорит: доходы от дарения недвижимости между членами семьи и близкими родственниками налогом не облагаются. Перечень конкретный:

супруги (в том числе бывшие? — нет, только действующие)
родители и дети (включая усыновлённых)
дедушки, бабушки и внуки
братья и сёстры (в том числе сводные — единокровные или единоутробные)

Племянники, дяди, тёти, двоюродные братья/сёстры — это уже не близкие родственники в понимании НК РФ. Дарение между ними облагается налогом.

Для всех остальных — НДФЛ 13%

Если квартиру дарят не близкому родственнику, одаряемый получает доход и обязан заплатить НДФЛ:

Ставка для налоговых резидентов РФ: 13% (до 5 млн ₽ дохода), 15% — с суммы превышения
База налогообложения: кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором произошло дарение

Пример расчёта:

Тётя дарит племяннику квартиру в СПб
Кадастровая стоимость: 7 500 000 ₽
Налог: 7 500 000 × 13% = 975 000 ₽
Срок уплаты: до 15 июля следующего года после подачи декларации 3-НДФЛ

Важно: налог платит одаряемый (тот, кто получает квартиру), а не даритель.

Декларация 3-НДФЛ при дарении

Если одаряемый обязан платить налог, он должен подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Налог уплачивается до 15 июля. Не подали декларацию — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽.

Как оформить дарственную на квартиру: пошаговый порядок

Шаг 1: Подготовьте документы

Паспорта обеих сторон
Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН)
Нотариально заверенное согласие супруга дарителя (если квартира куплена в браке)
Технический паспорт (если требует Росреестр в конкретном случае)

Шаг 2: Составьте договор дарения

Договор дарения составляется в простой письменной форме. Нотариального заверения не требуется по закону — НО есть исключения:

Если дарится доля в квартире (не вся квартира) — нотариус обязателен
Если одна из сторон — несовершеннолетний или недееспособный — нотариус обязателен
Если хотите дополнительной защиты от оспаривания — нотариус рекомендуется

Стоимость нотариального удостоверения в СПб: от 7 000 до 25 000 ₽ (зависит от кадастровой стоимости + нотариальный тариф).

Шаг 3: Зарегистрируйте переход права в Росреестре

Сделку регистрируют через МФЦ или Росреестр напрямую. Госпошлина — 2 000 ₽. Срок регистрации: 5–9 рабочих дней через МФЦ, 3 дня — напрямую через Росреестр.

После регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН с новым собственником.

Нужна консультация по юридическому вопросу? Эксперты PLEADA разберут вашу ситуацию бесплатно. Получить консультацию →

Риски дарственной: о чём молчат

Дарственная кажется простым и удобным инструментом, но у неё есть серьёзные риски — как для дарителя, так и для одаряемого.

Риск 1: Оспаривание дарственной

Договор дарения можно оспорить в суде. Основания:

Даритель был под влиянием обмана, угрозы или заблуждения
Даритель в момент подписания не осознавал последствий (психические расстройства, алкогольное опьянение)
Дарение совершено в течение 3 лет до банкротства дарителя
Дарение в ущерб кредиторам дарителя

Нотариально заверенная дарственная значительно снижает риск оспаривания — нотариус проверяет дееспособность сторон.

Риск 2: Даритель теряет квартиру сразу и навсегда

Дарение — безвозвратная сделка. Как только право зарегистрировано, даритель теряет квартиру. Истории вида «подарил детям, а они выгнали» — распространённая практика в судах.

Исключения — основания для отмены дарения (ст. 578 ГК РФ):

Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи
Одаряемый ненадлежащим образом обращается с подарком (если для дарителя он имеет нематериальную ценность)
Даритель пережил одаряемого (если это прямо прописано в договоре)

Хотите сохранить право пользования квартирой после дарения? Пропишите в договоре право пожизненного проживания дарителя.

Риск 3: Долги одаряемого

Если одаряемый имеет долги или впоследствии станет банкротом — подаренная квартира войдёт в конкурсную массу. Защита? Единственное жильё (при отсутствии ипотеки) — но только если нет ипотечного залога.

Риск 4: Налоговые претензии при «маскировке» продажи

Иногда дарственную используют для обхода налогов при продаже. Схема выглядит так: продавец «дарит» квартиру, покупатель отдаёт деньги наличными. Налоговая такие схемы выявляет — и доначисляет НДФЛ дарителю как при продаже, плюс штраф 20% от суммы налога.

Дарение vs продажа vs наследство: что выбрать

Критерий	Дарение	Продажа	Наследство
Налог для получателя	0% (родственники) / 13% (остальные)	Нет	Нет
Налог для передающего	Нет	13% (если < 5 лет владения)	Нет
Госпошлина нотариуса	0,3–1% (опционально)	0,5–1% (при нотариальной форме)	0,3–0,6% от стоимости наследства
Скорость	1–2 недели	2–4 недели	6 месяцев
Риск оспаривания	Средний	Низкий	Высокий
Контроль дарителя	Теряет сразу	Сохраняет до продажи	Сохраняет до смерти

Когда дарение — лучший вариант:

Передача квартиры близкому родственнику (нет налога)
Хочется оформить быстро
Нет других наследников, которые могут оспорить

Когда дарение — плохой вариант:

Не близкий родственник (налог может быть больше, чем расходы при другом способе)
Даритель боится остаться без жилья
Квартира куплена на маткапитал (нужно выделять доли детям — сложнее)

Особые случаи при дарении

Дарение с обременением (ипотека)

Подарить ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Банк, как правило, не даёт такого согласия, пока ипотека не погашена. Исключение — если одаряемый берёт на себя долг перед банком (перевод долга), но банк должен одобрить нового заёмщика.

Дарение доли в квартире

Дарение доли требует нотариального удостоверения (обязательно). Остальные совладельцы имеют преимущественное право покупки при продаже — но не при дарении. То есть подарить долю постороннему человеку без согласия других собственников можно, а продать — нельзя без уведомления.

Дарение несовершеннолетнему

Несовершеннолетние могут получать имущество в дар. Если ребёнку до 14 лет — за него расписывается родитель/опекун. От 14 до 18 лет — ребёнок подписывает сам с согласия родителя. Налог платить не нужно, если даритель — близкий родственник.

Типичные ошибки при оформлении дарственной

Разберём самые частые промахи, которые потом выходят боком.

Ошибка 1: Не прописать право пожизненного проживания. Бабушка дарит квартиру внуку и рассчитывает продолжать в ней жить. Без соответствующего пункта в договоре внук юридически вправе её попросить уйти. Прописывайте право пользования — это законно и защищает дарителя.

Ошибка 2: Не получить согласие супруга. Если квартира куплена в браке и является совместной собственностью, для дарения нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него сделку можно оспорить в течение 1 года.

Ошибка 3: Дарить квартиру с долгами по ЖКУ. Долги за ЖКУ переходят к новому собственнику только за капремонт — остальные долги остаются на прежнем владельце. Но на практике управляющие компании давят на новых собственников. Проверяйте задолженности перед сделкой.

Ошибка 4: Использовать дарственную как прикрытие для продажи. Получил деньги, оформил «дар» — думаете, налога нет? ФНС умеет сопоставлять данные. Если налоговая докажет возмездность сделки, дарителя обяжут уплатить НДФЛ как при продаже плюс штраф 40% (умышленная недоплата налога).

Денис Леушин, CEO PLEADA: «Чаще всего к нам обращаются уже после того, как дарственную оформили неправильно. Не прописали право проживания, не взяли согласие супруга — или просто потеряли квартиру, потому что родственники оказались не такими близкими, как казалось. Проверяйте документы заранее.»

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог при дарении квартиры детям?

Нет. Дарение между родителями и детьми — это сделка между близкими родственниками, освобождённая от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Дети не платят налог с полученной квартиры. Декларацию подавать тоже не нужно.

Можно ли оспорить дарственную после смерти дарителя?

Да. Наследники дарителя могут оспорить дарственную, если докажут: даритель не был дееспособен в момент подписания, находился под давлением или подписал договор под влиянием обмана. Срок исковой давности — 3 года. Нотариально заверенная дарственная гораздо сложнее оспорить.

Если подарить квартиру, нужно ли потом платить налог при её продаже?

Одаряемый, получивший квартиру, владеет ею с даты государственной регистрации. Если он продаст её раньше 5 лет (3 лет — при определённых условиях) — заплатит НДФЛ 13% с дохода. Срок владения отсчитывается не с момента дарения, а с момента регистрации права в Росреестре.

Что будет, если не подать декларацию 3-НДФЛ после получения квартиры в дар не от родственника?

Налоговая получает данные о сделке из Росреестра. Если декларация не подана — ФНС направит уведомление. Штраф за непредставление декларации: 5% от налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽, максимум 30% от суммы). Плюс пени за просрочку уплаты налога — 1/300 ставки ЦБ за каждый день.

Можно ли подарить квартиру с условием?

По Гражданскому кодексу дарение — безусловная сделка. Нельзя подарить квартиру «при условии, что одаряемый будет за мной ухаживать» — это уже договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Единственное условие, допустимое в дарственной, — обещание дарения в будущем (консенсуальный договор дарения).

Кейс из практики PLEADA

В нашей практике был такой случай: Валентина Ивановна, 74 года, решила подарить квартиру в Красносельском районе СПб своей племяннице Ирине. Кадастровая стоимость квартиры — 6 300 000 ₽. Племянница — не близкий родственник в понимании НК РФ.

Ирина не знала, что после получения дарственной ей придёт налог: 6 300 000 × 13% = 819 000 ₽. Эти деньги нужно было найти в течение нескольких месяцев. Чтобы заплатить налог, Ирина была вынуждена взять потребительский кредит.

Мы разобрали ситуацию уже постфактум. Если бы к нам обратились до сделки — порекомендовали бы альтернативу: продать квартиру племяннице по рыночной цене. Продавец (Валентина Ивановна) владела квартирой более 5 лет — НДФЛ ноль. Племянница платит только за нотариуса и госпошлину, но не 819 000 ₽ налога.

Вывод: перед дарением квартире не близкому родственнику всегда считайте налог. Иногда «продажа» с нулевым НДФЛ выгоднее, чем «бесплатное» дарение с огромным налогом для получателя.

Топ-5 ошибок при оформлении дарственной

Ошибка 1: Дарить квартиру, не проверив налоговые последствия. Близкие родственники налог не платят, но «близкие» в понимании НК — конкретный перечень. Племянники, дяди, тёти, двоюродные братья — налог 13% обязателен. Считайте заранее.

Ошибка 2: Не прописать право пожизненного проживания. Пенсионеры дарят квартиры детям и внукам, рассчитывая продолжать жить. Без соответствующего пункта в договоре новый собственник вправе потребовать освободить жильё. Это законно и, к сожалению, происходит в жизни.

Ошибка 3: Дарить долю без нотариуса. Дарение доли в квартире требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Договор без нотариуса Росреестр не примет.

Ошибка 4: Дарить ипотечную квартиру без согласия банка. Любая передача прав на залоговое имущество требует согласия залогодержателя. Банк, как правило, отказывает. Сначала гасите ипотеку — потом дарите.

Ошибка 5: Использовать дарственную как «серую» схему продажи. ФНС получает данные из Росреестра и умеет сопоставлять. Если инспекция докажет возмездность «дарения», дарителю доначислят НДФЛ как при продаже плюс штраф 40% от суммы налога за умышленное уклонение.

Мнение эксперта

Денис Леушин, генеральный директор PLEADA: «Дарственная — это инструмент передачи имущества, а не способ экономить на налогах вслепую. Скажем прямо: большинство ошибок при дарении квартир происходит из-за того, что люди не считают цифры заранее. 13% от кадастровой стоимости 7-миллионной квартиры — это 910 000 ₽. Такой “подарок” может стать настоящей катастрофой для получателя. Консультируйтесь до сделки — это бесплатно и занимает 30 минут.»

На наш взгляд, дарственная идеальна ровно в одном случае: передача квартиры близкому родственнику, которому вы полностью доверяете, без ипотеки на объекте и без сложных долей. Всё остальное — считайте варианты.