Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году: как вернуть максимум 650 000 ₽

Покупаете квартиру? Государство вернёт вам часть денег — через налоговый вычет. Звучит абстрактно, но на практике это реальные 260 000–650 000 рублей живыми деньгами. Разбираем, кто может получить, сколько, и что для этого нужно.

Нужна помощь с оформлением покупки и вычетом? Эксперты PLEADA проконсультируют бесплатно — в канале MAX. Написать в MAX →

Что такое налоговый вычет и откуда берётся цифра 650 000 ₽

Налоговый вычет — это возврат 13% от суммы, которую вы потратили на покупку жилья (и на проценты по ипотеке). Деньги берутся из уже уплаченного вами НДФЛ.

Два вида вычета:

1. Имущественный — с суммы покупки квартиры (до 2 млн ₽)

   • Максимальный возврат: 260 000 ₽ (13% × 2 000 000)

2. Ипотечный — с суммы фактически уплаченных процентов по ипотеке (до 3 млн ₽)

   • Максимальный возврат: 390 000 ₽ (13% × 3 000 000)

Итого максимум: 260 000 + 390 000 = 650 000 ₽

Если покупаете вместе с супругом/супругой — каждый получает свой вычет. Это значит, семья потенциально получает до 1 300 000 ₽.

Кто имеет право на вычет в 2026 году

Условие	Да/Нет
Налоговый резидент РФ (живёт в РФ 183+ дней в году)	✅ обязательно
Платит НДФЛ 13% (официально трудоустроен или ИП на ОСНО)	✅ обязательно
Купил жильё на территории РФ	✅ обязательно
Купил у взаимозависимого лица (родственника)	❌ вычет не дают
Уже использовал имущественный вычет на другую квартиру до 2014 года	❌ право исчерпано
Использовал вычет после 2014 года, но не полностью	✅ можно получить остаток

Важно: самозанятые, платящие налог на профессиональный доход (НПД), права на имущественный вычет не имеют — НПД это не НДФЛ.

Имущественный вычет: расчёт на примерах

Пример 1. Купили квартиру за 5 млн ₽.
Лимит вычета — 2 млн. Возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 ₽.

Пример 2. Купили квартиру за 1,4 млн ₽.
Вычет: 1 400 000 × 13% = 182 000 ₽. Остаток лимита (600 000 ₽) можно использовать при следующей покупке.

Пример 3. Муж и жена вместе купили квартиру за 6 млн ₽.
Каждый заявляет вычет с 2 млн. Итого возврат семье: 520 000 ₽.

Когда выплатят? Зависит от вашей зарплаты и уплаченного НДФЛ. Например, если вы зарабатываете 80 000 ₽/мес, ваш НДФЛ — около 10 400 ₽/мес, или 124 800 ₽/год. Значит 260 000 ₽ вы получите примерно за 2 года.

Ипотечный вычет: по процентам, не по телу долга

Ключевой момент: вычет даётся не со всей суммы ипотеки, а только с реально уплаченных процентов.

Если в первый год вы заплатили банку 400 000 ₽ процентов — вычет составит 400 000 × 13% = 52 000 ₽. И так каждый год, пока суммарные проценты не достигнут 3 млн.

Пример для Петербурга:
Ипотека 5 млн на 20 лет под 12% годовых. Суммарные проценты за весь срок — около 8–9 млн. Но лимит вычета — 3 млн. Максимальный возврат: 390 000 ₽.

Важно: ипотечный вычет используется один раз — на одну квартиру. Не как имущественный (который можно добирать с разных объектов).

Как получить вычет: два способа

Способ 1 — Через налоговую (декларация 3-НДФЛ)

1. Заполняете декларацию 3-НДФЛ за прошлый год на сайте ФНС
2. Прикладываете документы
3. Ждёте проверку — до 3 месяцев
4. Деньги поступают на счёт

Когда подавать: с 1 января следующего года после покупки. Можно подавать за 3 предыдущих года сразу.

Способ 2 — Через работодателя (уведомление)

1. Подаёте заявление в ФНС на уведомление
2. ФНС выдаёт уведомление в течение 30 дней
3. Передаёте уведомление в бухгалтерию
4. Работодатель перестаёт удерживать НДФЛ — зарплата приходит полностью

Плюс: деньги получаете быстрее (уже с текущего месяца), без ожидания декларации.

Документы для налогового вычета в 2026 году

• Паспорт
• Договор купли-продажи или ДДУ
• Акт приёма-передачи квартиры (или выписка из ЕГРН для готового жилья)
• Платёжные документы (чеки, квитанции, банковские выписки)
• Справка 2-НДФЛ от работодателя
• Кредитный договор (для ипотечного вычета)
• Справка банка об уплаченных процентах (для ипотечного вычета)
• Заявление на возврат с реквизитами счёта

Всё подаётся через сайт ФНС — личный кабинет налогоплательщика. Ехать никуда не нужно.

FAQ

Когда я могу начать получать вычет по новостройке? Только после получения акта приёма-передачи квартиры — даже если ДДУ подписан 3 года назад. Если взяли квартиру в 2024-м, а акт получили в 2026-м — подаёте декларацию за 2026 год.

Можно ли получить вычет, если работодатель «серый» и зарплата в конверте? Нет. Вычет — это возврат уплаченного НДФЛ. Если НДФЛ не платили, возвращать нечего.

Купил квартиру за маткапитал. Считается ли он при расчёте вычета? Нет. Вычет считается только с собственных средств. Если квартира стоит 4 млн, из них 600 тыс. — маткапитал, вычет считается с 3,4 млн (но всё равно ограничен лимитом 2 млн по имущественному).

Может ли самозанятый получить налоговый вычет? Только если параллельно работает официально и платит НДФЛ 13%. Доход от самозанятости в расчёт не идёт.

---

Налоговый вычет — это не абстрактная льгота, а реальные деньги, которые вы уже заплатили государству. Инструкции по покупке и ипотеке: семейная ипотека плюс маткапитал, как работает эскроу-счёт, новостройки Приморского района.

Нужна помощь с выбором ЖК и вычетом? Подборки, акции и консультации — в канале MAX. Подписаться на MAX →