Рассрочка «5 по 20»: как работает, расчёт и выгода vs ипотека
Рассрочка «5 по 20» — это схема оплаты новостройки без банка и без ипотеки. Вы платите 20% сейчас, потом ежегодно ещё по 20% четыре раза. Удорожание — единоразово 5% от цены. На квартиру за 6 000 000 рублей переплата составит 300 000 рублей — против 17+ миллионов по ипотеке на 20 лет под 18%. Справка о доходах не нужна.
Это не маркетинговый трюк — схема реально работает, если у вас есть актив (старая квартира, вклад, бизнес). В 2026 году, когда ключевая ставка высокая, рассрочка стала главным инструментом для покупки новостройки без переплаты.
Механика: как работает схема «5 по 20»
Название простое: пять платежей, каждый по 20% от цены квартиры.
Пример: квартира за 6 300 000 рублей (евро-однушка в «Городе звёзд»):
| Платёж | Когда | Сумма |
|---|---|---|
| 1-й взнос (ПВ) | При подписании ДДУ | 1 260 000 руб. |
| 2-й взнос | Через 1 год | 1 260 000 руб. |
| 3-й взнос | Через 2 года | 1 260 000 руб. |
| 4-й взнос | Через 3 года | 1 260 000 руб. |
| 5-й взнос | При получении ключей (~2030) | 1 260 000 руб. |
Итого: 6 300 000 руб. × 5% = 315 000 руб. удорожание. Платите 6 615 000 рублей вместо 6 300 000.
Удорожание начисляется единоразово при заключении договора — оно не нарастает ежегодно. Это важно: некоторые застройщики делают удорожание 3–5% в год на остаток, что превращается в ту же ипотеку.
Сравнение с ипотекой: где реальная выгода
Возьмём ту же квартиру за 6 000 000 рублей (округлим для удобства):
Рассрочка «5 по 20»:
- ПВ: 1 200 000 руб.
- Переплата: 300 000 руб. (5%)
- Итого выплатить: 6 300 000 руб.
- Ежегодный взнос: 1 200 000 руб. / в год
Ипотека 18% на 20 лет:
- ПВ: 1 200 000 руб.
- Кредит: 4 800 000 руб.
- Ежемесячный платёж: ~74 000 руб.
- Переплата за 20 лет: ~12 900 000 руб.
- Итого выплатить: ~18 100 000 руб.
Скажем прямо: сравнивать сложно, потому что это разные инструменты. Ипотека растягивает выплаты на 20 лет, рассрочка — на 4 года. Но если деньги у вас есть (или появятся от продажи другого актива) — переплата по рассрочке в 44 раза меньше.
Нужно посчитать рассрочку под ваш бюджет? Эксперты PLEADA бесплатно подберут квартиру и рассчитают платежи. Получить расчёт →
Стратегия «продай старое + вклад + рассрочка»
Это самая популярная схема среди покупателей из регионов и инвесторов. Вот как она работает пошагово:
Шаг 1. Фиксация цены. Платите 20% (1 260 000 руб.) и подписываете ДДУ. Цена зафиксирована — даже если застройщик поднимет прайс, ваши условия не изменятся.
Шаг 2. Продажа старого актива. Параллельно выставляете на продажу квартиру в другом городе или старое жильё в СПб. Срок продажи — 1,5–2 месяца по рыночной цене.
Шаг 3. Вклад. Вырученные деньги кладёте на депозит под 15–16% годовых. С суммы в 4 000 000 руб. получаете ~600 000–640 000 руб. в год — ровно столько нужно для ежегодного взноса по рассрочке.
Шаг 4. Взносы из процентов. Следующие 4 взноса платите из процентов по вкладу. При грамотном расчёте основной капитал почти не тратится.
Математика (пример):
| Год | Вклад (4 млн под 16%) | Взнос по рассрочке | Остаток на вкладе |
|---|---|---|---|
| 1 | +640 000 | −1 200 000 | 3 440 000 |
| 2 | +550 000 | −1 200 000 | 2 790 000 |
| 3 | +447 000 | −1 200 000 | 2 037 000 |
| 4 (ключи) | +326 000 | −1 200 000 | 1 163 000 |
Итого вложили 1 200 000 ПВ + потратили ~2 837 000 из вклада за 4 года. Квартира куплена, вклад не полностью опустошён.
Если ставка вклада снизится до 10%, математика ухудшается — но рассрочка всё равно выгоднее ипотеки.
Кто покупает через рассрочку
Региональные переезжающие: человек из Перми или Екатеринбурга продаёт свою квартиру, получает 4–6 млн, и заходит в петербургскую новостройку через рассрочку. Ипотека им часто не нужна — деньги есть.
Инвесторы с капиталом: те, у кого деньги в крипте, бизнесе или нескольких объектах. Оформлять ипотеку не хочется — кредитная нагрузка, справки. Рассрочка проще и чище.
Покупатели «под переуступку»: купили на рассрочку в начале продаж, через 2–3 года продали переуступку с наценкой 15–25%. Зафиксировали прибыль до сдачи.
Семьи с маткапиталом: маткапитал можно направить в счёт рассрочки — уточняйте условия у застройщика.
Риски рассрочки: честный разбор
Риск 1: не продал старую квартиру вовремя. Если актив завис или продаётся дольше ожидаемого, взнос придётся брать из других средств или оформлять краткосрочный кредит. Решение: не рассчитывать в ноль, иметь запас 500–700 тыс. руб.
Риск 2: застройщик затянул сдачу. При переносе сроков последний взнос тоже откладывается — это плюс, не минус. Но если вы планировали продать переуступку до сдачи, затяжка смещает план.
Риск 3: снижение цен на рынке. Если рынок просядет, квартира может стоить меньше, чем вы за неё заплатили. Актуально при покупке «под переуступку». Для себя или для аренды — менее критично.
Риск 4: условия в ДДУ. Читайте договор. Некоторые застройщики добавляют пункты о штрафах за просрочку взносов или о праве на расторжение ДДУ. PLEADA проверяет все ДДУ перед подписанием клиентом.
Не уверены, подходит ли рассрочка в вашем случае? Разберём вашу ситуацию бесплатно — один звонок или сообщение в Telegram. Написать в PLEADA →
Эскроу: ваши деньги в безопасности
Важный момент: при покупке в рассрочку взносы тоже идут на эскроу-счёт (в «Городе звёзд» — Газпромбанк). Застройщик получает деньги только после передачи ключей. Если он обанкротится — вы получите все уплаченные взносы обратно.
Это кардинальное отличие от «серых» рассрочек нулевых годов, когда деньги уходили застройщику напрямую и терялись при его банкротстве.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли сделать ПВ меньше 20%? По стандартной схеме «5 по 20» — нет, минимальный ПВ 20%. Иногда застройщики предлагают альтернативные схемы с ПВ от 10–15%, но тогда меняются суммы остальных платежей.
Что такое удорожание 5%? Это цена за рассрочку. Вместо ипотечного процента — фиксированная надбавка 5% к цене квартиры, начисляемая один раз. На квартиру 6 млн = 300 000 руб.
Можно ли досрочно выплатить рассрочку? Как правило, да. Уточните в ДДУ — некоторые застройщики делают перерасчёт удорожания при досрочном погашении.
Как рассрочка влияет на регистрацию в Росреестре? ДДУ регистрируется в Росреестре в стандартном порядке. До полной оплаты квартира находится в залоге у застройщика — это нормально и законно.
Рассрочка есть только в «Городе звёзд» или у других застройщиков тоже? Многие застройщики СПб предлагают рассрочку, но условия сильно отличаются. «5 по 20» с удорожанием 5% — одни из лучших условий на рынке 2026 года.
Читайте также:
Рассчитаем ваш платёж и подберём банк за 60 секунд
Для чего покупаете квартиру?