Продаёте квартиру в Санкт-Петербурге? Налог с продажи — 13% от дохода, но платить его нужно далеко не всегда. По данным ФНС, большинство продавцов могут законно снизить НДФЛ до нуля: либо за счёт срока владения, либо за счёт имущественного вычета. В этом гайде — все актуальные правила на 2026 год с конкретными формулами и примерами.
TLDR: если владеете квартирой дольше 5 лет (в некоторых случаях — 3 лет), налог не платите совсем. Если меньше — считайте по формуле: (цена продажи − вычет 1 млн ₽) × 13% или (цена продажи − расходы на покупку) × 13%, и выбираете тот вариант, где налог меньше.
Когда НДФЛ с продажи квартиры не нужно платить совсем
Это главный вопрос, с которого нужно начинать. Освобождение от налога наступает автоматически — никаких заявлений подавать не надо.
Минимальный срок владения: 5 лет
Общее правило: если вы владеете квартирой 5 лет и дольше, продажа налогом не облагается. Срок считается с даты регистрации права собственности в Росреестре (не с даты подписания ДКП или ДДУ).
Пример: купили квартиру 15 марта 2021 года → продаёте после 15 марта 2026 года → НДФЛ ноль.
Сокращённый срок: 3 года
Трёхлетний срок применяется в четырёх случаях:
- Единственное жильё — на момент продажи у вас нет другого жилья в собственности (и не было в течение 90 дней до продажи). Это самое частое основание.
- Квартира получена в дар от близкого родственника: супруг, дети, родители, братья/сёстры, дедушки/бабушки.
- Квартира получена по наследству — независимо от того, кто наследодатель.
- Квартира приватизирована через приватизацию.
Важный нюанс: если вы продаёте единственное жильё и до сделки купили новую квартиру, «единственность» может нарушиться. Правило 90 дней спасает только тех, кто закрыл сделку по покупке нового жилья не раньше чем за 90 дней до продажи старого.
Как считается НДФЛ, если срок не вышел
Допустим, нужно продать квартиру раньше срока. Тогда есть два способа уменьшить налоговую базу — выбирайте тот, что выгоднее.
Способ 1 — Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − 1 000 000) × 13%Пример: продаёте за 6 000 000 ₽ → (6 000 000 − 1 000 000) × 13% = 650 000 ₽
Этот способ выгоден, если у вас нет документов о расходах на покупку (например, получили квартиру в дар или по наследству).
Способ 2 — Уменьшение на расходы
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи − Документально подтверждённые расходы) × 13%Расходы — это:
- Цена по договору купли-продажи / ДДУ
- Проценты по ипотеке (фактически уплаченные)
- Расходы на отделку (если квартира продавалась без неё)
- Расходы на оценку, нотариуса, риелтора — иногда включают, но спорно
Пример: купили за 5 200 000 ₽, продаёте за 6 800 000 ₽ → (6 800 000 − 5 200 000) × 13% = 208 000 ₽
Или при равных ценах — налог ноль.
Выбирайте сами: Способ 2 обычно выгоднее при подорожавших квартирах. Способ 1 — когда расходов нет или они минимальны.
Правило 70% от кадастровой стоимости
Вот в чём подвох: продать квартиру «за рубль» и не платить налог не получится. ФНС сравнит цену продажи с кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором совершена сделка.
Правило: налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости.
Если в договоре цена ниже 70% кадастра, ФНС посчитает налог от 70% кадастровой стоимости — независимо от того, что написано в договоре.
Как проверить кадастровую стоимость: сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), раздел «Справочная информация», поиск по кадастровому номеру или адресу.
Ставки НДФЛ в 2026 году: прогрессивная шкала
С 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ. Для доходов от продажи имущества ставки такие:
| Налоговая база (доход от продажи) | Ставка |
|---|---|
| до 2 400 000 ₽ | 13% |
| от 2 400 001 до 5 000 000 ₽ | 15% (только с суммы превышения) |
| от 5 000 001 до 20 000 000 ₽ | 18% (только с суммы превышения) |
| от 20 000 001 до 50 000 000 ₽ | 20% |
| свыше 50 000 000 ₽ | 22% |
Важно: ставка применяется не ко всей сумме, а к «лестнице». Если продали за 4 000 000 ₽ с нулевыми расходами, то:
- С первых 2 400 000 ₽ → 13% = 312 000 ₽
- С оставшихся 1 600 000 ₽ → 15% = 240 000 ₽
- Итого: 552 000 ₽
Для большинства сделок с типовыми квартирами налоговая база после вычета расходов не превышает 2–3 млн ₽, поэтому ставка остаётся в диапазоне 13–15%.
Как подать декларацию и когда платить
Если налог всё-таки возник, нужно:
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ за год, в котором была продажа. Подаётся до 30 апреля следующего года.
- Оплатить налог — до 15 июля следующего года.
Где подать: через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (nalog.gov.ru) — онлайн, без визита в инспекцию.
Если продали в 2026 году → декларация до 30 апреля 2027 года → оплата до 15 июля 2027 года.
Не пропустите декларацию даже при нулевом налоге! Если срок владения меньше минимального, декларацию подать обязаны — даже если после применения вычетов налог оказался ноль. Штраф за непредоставление: 1 000 ₽ минимум.
Частые вопросы и спорные ситуации
Новостройка: когда считается срок?
Для квартиры в новостройке, купленной по ДДУ, срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ — а не с даты получения ключей или регистрации права собственности. Это изменение действует с 2021 года.
Пример: заключили ДДУ и полностью оплатили 10 декабря 2021 года → ключи получили в 2024 году → право собственности зарегистрировали в 2024 году → продаёте в 2026 году → прошло больше 3 лет с даты оплаты → если это единственное жильё, налога нет!
Переуступка ДДУ
При продаже права требования по ДДУ (переуступке) вычет 1 млн ₽ не применяется. Налог считается от разницы: цена переуступки минус расходы на покупку ДДУ.
Несколько собственников
Если квартира в долевой собственности, вычет 1 млн ₽ делится между собственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором — каждый может применить свой вычет 1 млн ₽.
Наследство и срок
При наследовании срок владения считается с момента смерти наследодателя, а не с момента оформления вашего права собственности. Получили наследство от бабушки, умершей 5 лет назад, — срок уже вышел.
Примеры расчёта для типичных петербургских сделок
Сценарий 1. Купили студию в 2023 году за 4 032 060 ₽ (в Янино), продаёте в 2026 году за 5 100 000 ₽. Срок — 3 года, но не единственное жильё. → Расходы: 4 032 060 ₽ → База: 5 100 000 − 4 032 060 = 1 067 940 ₽ → Налог: 1 067 940 × 13% = 138 832 ₽
Сценарий 2. Та же квартира, но это единственное жильё. → 3 года прошло → налога нет ✅
Сценарий 3. Получили квартиру в дар от родителей в 2024 году (стоимость по кадастру 6 200 000 ₽), продаёте в 2026 году за 6 800 000 ₽. Срок — 2 года. Документов о расходах нет. → Применяем вычет 1 млн: (6 800 000 − 1 000 000) × 13% = 754 000 ₽
Сценарий 4. Та же квартира, но ждёте до 2027 года (3 года с даты дарения). → Налога нет ✅
Как правильно снизить налог: легальные стратегии
1. Подождите срок. Самый простой способ. Посчитайте точную дату и, если разница несколько месяцев — просто не торопитесь.
2. Используйте расходы на ремонт. Если делали отделку в квартире без отделки от застройщика, сохраняйте ВСЕ чеки, договоры с подрядчиками, акты выполненных работ. Эти расходы вычитаются из налоговой базы.
3. Зачтите ипотечные проценты. Если платили ипотеку, фактически уплаченные проценты тоже можно включить в расходы. Берите справку из банка.
4. Покупайте «встречную» квартиру в том же году. Если в год продажи вы же покупаете другую квартиру, можно одновременно заявить вычет с покупки (до 260 000 ₽ возврата от 2 млн расходов). Это не уменьшает НДФЛ с продажи напрямую, но сокращает итоговый налоговый платёж.
5. Не занижайте цену ниже 70% кадастровой. Это бессмысленно и рискованно: ФНС всё равно посчитает от 70% кадастра, плюс разрыв между реальной ценой и договорной вызывает вопросы у покупателей с ипотекой.
Денис Леушин, CEO PLEADA: «Мы всегда говорим клиентам: не занижайте цену в договоре — это риск уголовной ответственности и проблемы с ипотечным банком покупателя. Лучше подождите срок или воспользуйтесь законными вычетами. Экономия 100–200 тыс. ₽ на “схеме” не стоит тех рисков.»
Нерезиденты: ставка выше
Если вы не являетесь налоговым резидентом России (провели в стране менее 183 дней в году), ставка НДФЛ с продажи — 30%. При этом вычеты не применяются. Освобождение по сроку владения для нерезидентов действует так же, как для резидентов — то есть при минимальном сроке налога нет.
FAQ
Нужно ли платить налог, если продаю квартиру дешевле, чем купил? Если цена продажи ниже или равна документально подтверждённым расходам на покупку — налог ноль. Но декларацию подать всё равно нужно, если срок владения не вышел.
Когда ФНС сама посчитает налог и пришлёт уведомление? ФНС получает данные о сделках от Росреестра. Если вы не подали декларацию, но должны были, — придёт требование. Лучше не дожидаться: штраф за неуплату 20% от суммы налога + пени.
Продал квартиру и сразу купил новую — плачу ли налог? Факт покупки нового жилья не освобождает от НДФЛ с продажи старого (если срок не вышел). Но в том же году можно использовать имущественный вычет с покупки — это уменьшит общую налоговую нагрузку.
Можно ли получить консультацию по моей ситуации? Да — специалисты PLEADA помогут рассчитать налог и составить оптимальную стратегию сделки.
Готовитесь к продаже квартиры в Санкт-Петербурге? Эксперты PLEADA помогут рассчитать налог, подобрать встречную квартиру и провести сделку под ключ. Получить бесплатную консультацию →